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分割の難しい財産がある場合

「財産」と一口に言ってもその内容は様々です。家、土地などの不動産や、預貯金・株、宝石など多岐にわたる場合もあります。そういった遺産をどのように分割すればいいのでしょうか。例えばお金ですと分割は簡単です。1円単位で分けることができますので、相続人全員の納得のいく分割というのもそれほど難しいことではありません。
しかし一方で不動産の場合はどうでしょう。自宅や賃貸マンションを法定相続分に従ってきれいに分割することは難しいですし、不公平感が生じる場合もありえます。また農地なども分割が難しいとされます。農地を物理的に分割するとなると、それにより、農業を続けることが難しくなるおそれがあります。このような場合は、まず相続人全員で、農業が継続可能な方法を話し合うことが大切です。

分割しづらい財産を分割するには次の4つがあります。

  • ・現物分割
  • ・換価分割
  • ・代償分割
  • ・共有

遺残が土地(不動産)しかない場合の相続

遺産が居住していた家と土地だけという事例はレアケースではありません。土地は分割しづらい遺産の一つですが、このような場合には相続人同士で解決する方法として、「現物分割」、「換価分割」、「代償分割」、「共有分割」の4つが挙げられます。

●現物分割
個々の遺産をそのままの形で分け合う、最もシンプルな遺産の分割方法です。例えば「土地は妻に、預金は長男に、別荘は次男に」等。

●換価分割
不動産などを売却することで現金化し、分割しやすい財産に換えることで分割をする方法です。メリットは公平に分配しやすいこと、デメリットは土地を手放さなければならないことです。また売却による譲渡税が発生します。

●代償分割
他の相続人に代償金の支払いを行うことで共同相続人間の不公平を無くす分割方法です。
例)6,000万円の土地を相続人の2人で分け合うために、どちらかの相続人が土地を全て相続し、もうひとりの相続人に3,000万円の支払い(代償)をする。

メリットは土地を手放さなくてもよいことで、デメリットとしては代償金を支払う相続人は現金を用意しなければならないことです。ただし代償分割をする場合には、遺産分割協議書にその旨を記載しておく必要があります。
代償分割した場合の相続税価格(課税価格)は次の通りです。

○代償財産を支払った相続人の課税価格
→ 相続により取得した財産 - 代償財産

○代償財産を受け取った相続人の課税価格
→ 相続により取得した財産 + 代償財産

●共有分割
個々の遺産を複数の相続人で共有するという形で相続する分割方法です。メリットは土地を手放さなくてもよいこと、デメリットとしては土地の管理をめぐって、後でトラブルになる可能性があることです。また、その土地を売却・賃貸する場合には、相続人全員の合意が必要になる等煩わしさが残ります。

財産目録の必要性

相続の対象となる遺産の種類やその価値を把握するためにも、遺産分割協議に臨むにあたり被相続人が残した遺産を全て調べて財産目録を作る必要があります。財産の評価は、遺産分割協議時点での時価で行うのが原則となります。
また遺産の評価において、その方法の複雑さから問題となるのは不動産評価です。とくに土地評価は、公示価格、基準地価格、路線価、固定資産評価額などが評価に用いられますが、とても複雑です。

公示価格

決定機関 国土交通省
基準日 毎年1月1日
発表日 3月下旬頃
利用方法 国土法の指導価格、
土地収用の価格
対象 全国の都市計画区域

基準地価格

決定機関 都道府県
基準日 毎年7月1日
発表日 9月下旬頃
利用方法 公示価格の補完対象
都市計画区域に限らず全て

路線価(相続税評価額)

決定機関 国税庁
基準日 毎年1月1日
発表日 8月中旬頃
利用方法 相続税・贈与税の算出の基礎
価格水準 80%見当

固定資産税評価額

決定機関 市町村
基準日 基準年度の前年の1月1日
※3年に1度、評価が見直しされる
発表日 4月初旬
利用方法 固定資産税・都市計画税・
不動産取得税・登録免許税などの算出の基礎
価格水準 70%見当

※4つを総称して、一物四価といいます。

財産目録

遺産相続において大切になる物の一つが被相続人の財産目録です。財産目録とはその名のとおり、どんな財産がどれだけあるか、という内容を記した目録のことです。
もちろんこれを被相続人が生前に作っておいてくれれば、財産の把握は非常に楽になります。被相続人がそのようなものを用意してくれていない場合には、相続人の間で「プラスの財産」「マイナスの財産」を調査していき、そこで分かった財産を目録に記していくというようにします。

財産調査をしてそれを財産目録にきちんとまとめるのは重要なことです。なぜなら財産目録が完成すれば、ひと目で財産全体の状況が分かるので、「そのまま遺産分割協議をするべきか、相続放棄や限定承認にするべきか」などといった判断がしやすくなるからです。
またプラスの財産が多い場合も、財産目録があると金額がハッキリとひと目で分かりやすくなりますので、相続税がどれくらいかかるかを事前に知っておくのにも役立ちます。

ところが、財産目録を作成する際にもっとも大きな壁となるのが、そもそも被相続人の財産をきちんと調べることがとても難しいということです。特に借金の場合は、生前は隠されている可能性もあります。ですので、ただやみくもに思い当たるところだけを探していると、こうした隠れた借金などが目録から抜けてしまい、あとから知ってもめるということにもなりかねません。
ですので、財産調査と財産目録作成については、こうした手続に詳しい法律の専門家にご相談されることをおすすめします。

遺産分割協議における、土地の価値評価について

共同相続人の全員が納得すれば、相続財産の価値をどう判断するかは相続人の自由です。しかし一般的には一物四価を参考にしたり、不動産鑑定士による評価を用いたりすることで、相続にかかる土地の価値・価格を把握したうえで、不公平のないよう遺産は分配されます。 ただし、土地や建物に関して評価をすることは一般の方ではとても困難ですので、知識と経験のある専門家に相談することをお薦めします。

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