１か月の家賃滞納と解除

　「賃料を１か月滞納したら契約を解除できる」という条項があればすぐに契約を解除できますか？というご質問を頂くことがあります。

　これに対するお答えとしては、原則として、そのような条項があったとしても、解除は認められません。

　建物の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたと認められる事情がない限り解除できない、というのが裁判所の解釈であるためです。

　もっとも、賃借人が契約の解除を争うことなく任意に退去すれば、結果的にそのまま契約を終了させることができる可能性はあります。

１.失権約款と解除

　「賃料を１か月滞納したら当然に契約は解除される」という条項のことを「失権約款」といいます。

　このような条項を入れること自体は法律上許容されており、違法ではありません。

　もっとも、そうした条項は形式的なものにとどまり、裁判で争われた場合には、実際にそのとおりの効力は認められないものとして考えた方が良いでしょう。

　裁判所は、概ね２～３か月程度の滞納があれば、「信頼関係の破壊」があるとして契約解除を認める傾向にあります。

　もっとも、賃借人が滞納していた賃料を解除後に全額支払ってきたような場合には「信頼関係は破壊されていない」と判断されてしまうことがあります。

２.無催告解除特約

(1) 無催告解除特約と催告の要否

　失権約款と共に定められることが多いのが、「（１か月でも家賃滞納があれば）催告をしなくても契約を解除できる」という内容の特約です。

　これを無催告解除特約と言います。

　この無催告解除特約も、信頼関係破壊の法理により効力が制限されます。

　原則として解除の前に催告が必要だというのが裁判所の考えであるためです。

　そのため、このような特約があっても、実際には催告をしてから解除をするのが一般的です。

　催告の際に、「催告期間内に支払いのないときは改めて通知することなく、賃貸借契約を解除することを本書をもって通知します」という文言を入れておけば、法律上、催告期間経過後に契約が解除されたことになります（催告の後でもう一度、解除の通知を出す必要はありません）。

　ただし、便宜上、契約が解除されたことを通知し、明渡しを求める書面を送付する場合もあります。

(2) 無催告解除特約の効力

　無催告解除特約は無意味なものではなく、一定の場面では効果を発揮します。

　無催告解除特約が有用な場面は、催告の内容証明郵便を賃借人に送ったのに賃借人が受け取らない場合です。

　この場合、内容証明郵便が差出人（賃貸人）に戻されてしまい、催告ができなかったことになります。

　このような場合でも、無催告解除特約があれば、長期の家賃滞納の場合には、事前の催告なしで訴状で解除することが認められます。

　訴状は、相手が受け取らなくても、裁判所が発送しただけで受領したものとみなされる場合があり（付郵便送達）、解除の意思表示も同時に相手方に伝えられたことになるためです。

　無催告解除特約がない場合でも、相当長期の家賃滞納がある場合など、賃借人の悪質性が高い事案では無催告の解除が認められる場合がありますが、特約がある場合はより解除が認められやすくなるといえます。

(3) 特約無しで無催告解除が認められる場合

　無催告解除特約がない場合でも、特に背信性が強い場合には、催告なしで解除が認められるとされています。

　もっとも、近年の裁判例で無催告解除が認められたのはいずれも無断転貸や用法違反の場合であるため、義務違反が家賃滞納のみの事案で、特約がない場合に無催告解除が認められる可能性は低いといえます。

　古い裁判例では、１１か月の家賃滞納でも、無催告解除を認めなかった例があります（最高裁判所昭和35年 6月28日判決）。

　無催告特約がない場合には、催告の内容証明を受け取らない場合に、内容証明郵便と同文の手紙を特定記録郵便で出すなどの工夫が必要になります。

　このように、「１か月の滞納で催告なしに契約を解除できる」という内容の特約には、文言通りの効果は認められません。

　しかしながら、賃借人への心理的効果や催告の際の便宜といった観点から、契約書に失権約款や無催告解除特約を入れることには意義があると言えます。

　契約書にどのような文言や特約を入れるか、ということは、賃借人の義務違反があった場合に備えるだけでなく、今後の紛争を予防する上でも重要となります。

　弊所では契約書の作成等に関するご依頼も承っております。まずはお気軽にご相談ください。

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