建物使用の必要性と明渡し

　賃貸人が建物を使用する必要に迫られていれば、賃借人に建物の明渡しを求められますか？というご質問を頂くことがあります。

　賃貸人が建物の利用を必要とする理由や程度にもよります。

　賃貸人に必要性があっても、「正当事由」がなければ、賃貸人の都合で一方的に契約を終了させることはできません。

　一般的には、賃貸人に居住目的での使用の必要性が高い場合、更新拒絶・解約申入れにおける「正当事由」が認められやすい傾向にあります。

１.居住の必要性

　建物使用の必要性は、正当事由の判断要素の中で、最も比重が大きいものです。

　その中でも、賃貸人側の事情として、賃貸人自身がその建物を利用する必要性（自己使用の必要性）が特に重視されます。

　ここでは、自己使用の必要性が問題となった事案と裁判例を紹介します。

(1) 賃貸人の居住の必要性が大きく上回っている場合

　賃貸人が高齢で一人暮らし（長男家族と同居予定）であったのに対し、賃借人は他にも住居を保有していたという事案で、正当事由が認められた裁判例があります（東京地方裁判所昭和56年10月7日判決）。

(2) 双方の必要性に差がない場合

　賃貸人・賃借人の必要性に差がない場合は立退料の提供といった他の事情により判断されます。

　賃貸人が持病を患っており、現在の住居は家族６人が住むには手狭であるのに対し、賃借人も生活状況が苦しく、借家で営業継続の必要があったという事案において、裁判所は立退料120万円を支払うことで正当事由を認めています（福岡地方裁判所昭和47年4月21日）。

(3) 賃借人の必要性の方が大きい場合

　賃借人の必要性の方が大きい場合、正当事由が認められにくいといえます。

　賃借人の必要性が特に大きい場合は立退料の支払いがあっても足りない、という場合があります。

　賃貸人が建物に入居しなくても支障は生じないのに対し、賃借人が長年にわたって借家で家業を行ってきた事案で、立退料の提供がなされていても正当事由は認められないと判断した裁判例があります（東京高等裁判所昭和50年8月5日）。

２.営業の必要性

　賃貸人の「営業の用途」は「居住目的」よりも必要性が小さいものとして扱われる傾向にあります。

　営業の用途が問題となった例としては以下のような裁判例があります。

・賃貸人の長男が当該建物で商店を開業する必要があり、賃貸人は片目を失明していて長男のサポートが必要であった事案で、賃借人が当該建物を事業用倉庫として使用していたことから、立退料なしで正当事由を肯定した事例（東京高等裁判所昭和４１年６月１７日判決）

・賃貸人が居住用から事業用に建物を再築する予定であった事案について、賃借人が当該建物に居住し生活の本拠としていたことから、正当事由を否定した事例（東京地方裁判所平成3年2月28日）

３.第三者の必要性

　賃借人の親族や従業員など、一定の範囲の関係者が建物を使用するということも、賃貸人側の必要性として考慮されます。

４.建物売却の必要性

　建物の売却はその目的により必要性が異なります。

　売却代金を借金の返済や税金の支払の原資に充てるといった場合は、正当事由が認められやすい傾向にあります。

　賃借人が借金返済の資金不足に陥ったため、所有する貸家を高価に売却する必要があるとして立退料40万円で正当事由を肯定した判例があります（最高裁判所昭和38年3月1日）。

　なお、これらの立退料の額は判決当時の相場であるため、現在の一般的な水準とは異なります。

５.借地の明渡の必要性

　賃貸人が借地に建物を建て、その建物を貸している場合、借地契約の終了により建物を明け渡す義務があります。

　もっとも、「建物収去義務の履行」自体は正当事由にはならないとした裁判例があります（東京地方裁判所平成8年1月23日判決）。

　そのため、実際には、借地人（建物賃貸人）が地主に対して建物の買取を請求する場合が多いといえます。

　このように、賃貸人に建物を使用する必要性があったとしても、どのような目的で使用するのか、賃借人の必要性と比べた場合にどの程度の必要性があると言えるか、によって、明渡しが認められるか否かの結論は変わってきます。

　上記の裁判例はあくまで一例であり、類似の事案でも賃貸人・賃借人の事情によっては異なる結論となる可能性があります。

　また、古い裁判例では、判断の前提となった背景事情や社会情勢が現在とは大きく異なっていることにも留意する必要があります。

　正当事由が問題となる明渡しの事案では、まずは弁護士に相談して、交渉の方針を検討したほうが良いといえるでしょう。

【注意】
　弊所では、居住用物件については貸主様からのご相談・ご依頼のみをお受けしております。
　居住用物件の借主様からのご相談・ご依頼（マンション・アパートを借りていらっしゃる方からの退去交渉等のご相談・ご依頼）は受け付けておりません。予めご了承ください（債務整理としてご相談をお受けすることは可能です）。
　なお、テナント物件（事業用物件）については、貸主様・借主様いずれの方からもご相談・ご依頼をお受けしております。