滞納家賃の回収と明渡し

１.滞納家賃の回収と明渡しの進め方

　滞納家賃も回収してから明渡しを求めたいと考えています。進め方についてアドバイスをいただけますか、というご質問を頂くことがあります。

　強制執行や連帯保証人への請求等により滞納家賃を回収する方法があります。もっとも、滞納家賃の回収よりも明渡を優先した方が損失が少ない場合もあります。

　家賃滞納による建物明渡し請求を行う場合、賃貸人としては、明渡しのみならず滞納分の家賃も回収したいと思われるでしょう。

　裁判以前の段階では、本人への請求の他、連帯保証人に請求するという方法が有効です。

　もっとも、結果として賃借人から滞納分の家賃が全額支払われたような場合は、判例によれば、解除の効力が否定されることになります。

　建物明渡請求の裁判を提起した場合、賃借人を被告として明渡しと同時に未払賃料支払を求めます（連帯保証人も被告として保証債務を請求する場合もあります）。

　賃借人が任意に支払わない場合、その判決に基づいて、財産の差し押さえなどの強制執行をすることになります。

　もっとも、賃借人・連帯保証人に財産がなかったり、所在不明になってしまっているような場合には、強制執行によっても滞納賃料を回収することは難しいと言わざるを得ません。

　このような場合は、明渡しを優先して速やかに手続を進めた方が賃貸人の損失を最小限に抑えられると考えられます。

２.滞納家賃を回収する簡単な手続

　ここでは、最初から明渡しを前提とするのではなく、「先に滞納家賃の回収を図り、それができなければ契約を解除する」という場合の手続について説明します。

(1) 家賃を滞納する賃借人への対応

　家賃を滞納している賃借人がいる場合、１回の滞納があった時点で、まずは賃借人に直接連絡をします。

　支払いを催促すると同時に、賃借人から話を聞き、滞納の原因を把握することが必要です。

　滞納の原因が一時的なものであれば、支払を一定期間猶予し、猶予期間内に全額を支払ってもらうことを期待する場合もあると思います。

　ただし、賃借人が嘘の説明をして支払期限を引き延ばし滞納を続ける、といった事例もあるので、賃借人の話を鵜呑みにしてただ待つのではなく、支払いがなかった場合には法的手段をとることも検討して準備をしておくべきでしょう。

　他方、滞納の原因が一時的なものではなく、長期にわたり家賃の滞納が拡大する可能性が高いという場合には、契約の解除を考えなくてはなりません。

　賃貸人が滞納家賃の回収を最優先にするという場合には、正式な家賃の取立て訴訟を提起する以外に、簡易な制度として簡易裁判所による支払督促の手続と少額訴訟の手続とがあります。

(2) 支払督促手続

　賃料債権のような金銭その他の代替物等を目的とする請求については、簡易裁判所における支払督促という手続を利用することができます（民事訴訟法382条以下）。

　支払督促は、債権者（賃料の場合は賃貸人）の申立てに基づいて、簡易裁判所の書記官が債務者（賃料の場合は賃借人）に対する支払督促を出すことができるという制度です。

　裁判所においては、申立ての内容が真実であるか否かについての実質的な審理を行わないため、迅速に手続を進めることができます。

　支払督促が出された後、債務者が異議を申し立てずに弁済すればそれで解決となります。

　債務者が支払督促の送達を受けた日から２週間以内に異議申立てをしない場合には、債権者は仮執行宣言の申立てをします。

　申立てがされると、裁判所書記官が仮執行宣言をします。

　なお、債権者が仮執行宣言の申立てをすることができるときから30日以内に仮執行宣言の申立てをしないときは、支払督促は効力を失いますので注意が必要です。

　債務者が仮執行宣言の送達を受けた日から２週間以内に異議を申し立てなかった場合には、支払督促は確定判決と同一の効力を有することになります。

　これにより賃借人に対して滞納家賃の強制執行ができるようになります。

　賃借人に請求する金額が多額とはいえない場合には、支払督促による強制執行手続を行うよりは、賃借人からの任意の履行を期待できる少額訴訟手続を選択したほうが望ましい場合もあり得ます。

(3) 少額訴訟手続

　60万円以下の金銭の支払の請求については、簡易裁判所において、少額訴訟による審理と判決を求めることができます。

(1) 少額訴訟の審理の特徴

　少額訴訟における審理の特徴は、特別の事情がある場合を除き第１回の口頭弁論期日で審理を完了しなければならないとされていることです。

　そのため、当事者は第１回の期日までに全ての主張・立証を行わなければなりません（証拠も即時に証拠調べができるものに限られます）。

　審理は迅速に行われ、判決の言渡しも、相当でないと認める場合を除き口頭弁論の終結後すぐに行われます。

　ただし、請求を受けた相手方（被告）が訴訟を通常の手続に移行させる旨の申述をした場合には、通常の訴訟に移行することになります。

(2) 少額訴訟における判決の特徴

　少額訴訟の判決の特徴は、被告の事情に応じて、支払いの時期や方法などの条件を付けることができることです。

　通常の訴訟であれば、請求を認容する場合には、弁済期日が到来したものについては直ちに全額を支払えとの判決がなされます。

　これに対して、少額訴訟の判決では、被告側の資力を考慮して特に必要があると認めるときは、判決言渡しの日から３年を超えない範囲内で、判決で支払が認められた金銭の支払時期を特別に定めることができ、分割払いの定めをすることもできます。

　また、分割払いの定めをしたときに、被告が分割金の支払を怠らなかった場合には、訴えを提起した後に発生した遅延損害金（支払いが遅れた分だけ生じた損害金）の支払義務を免除する旨の定めをすることもできます。

　このように、被告が最後まで分割金を支払うインセンティブ（動機づけ）を与える内容の判決も可能です。

　少額訴訟については、被告の資力を考慮した柔軟な判決により、被告が自らの意思で債務を支払うことを期待できるという側面があります。

　被告（賃借人）に財産がなく強制執行が困難な場合には、任意の履行が期待できる少額訴訟手続を利用するのも一つの方法であると思われます。

【注意】
　弊所では、居住用物件については貸主様からのご相談・ご依頼のみをお受けしております。
　居住用物件の借主様からのご相談・ご依頼（マンション・アパートを借りていらっしゃる方からの退去交渉等のご相談・ご依頼）は受け付けておりません。予めご了承ください（債務整理としてご相談をお受けすることは可能です）。
　なお、テナント物件（事業用物件）については、貸主様・借主様いずれの方からもご相談・ご依頼をお受けしております。