家賃不払い・賃料滞納と解除
賃借人が家賃を滞納した場合、賃料支払い義務の不履行を理由に賃貸借契約を解除できます。
もっとも、1回でも家賃の滞納があれば、ただちに契約を解除できるわけではありません。
ここでは、賃料滞納の場合の契約の解除について説明します。
1.信頼関係破壊の法理と賃料滞納解除
賃料滞納を理由として賃貸借契約を解除するためには、その賃借人による賃料滞納により、賃貸人の信頼関係を破壊するといえるような事情が存在していることが必要となってきます。
どの程度の賃料滞納があれば信頼関係を破壊したといえるのかについては、法律上の明文規定はありません。定型的な基準がないことから、個別具体的に判断せざるを得ません。
主な判断要素としては、賃料滞納の期間(回数)、滞納の額、滞納の理由、賃借人及び賃貸人の態度(人的関係)、交渉の経過などがあります。
実務的には「2~3か月分の賃料滞納」が信頼関係破壊の1つの目安とされています。
したがって、賃料滞納を理由として賃貸借契約解除に基づく建物明渡請求訴訟を提起するような場合には、この2~3か月分の滞納を1つの区切りとして訴訟提起を検討することになるでしょう。
もっとも、2~3か月経つまで何もせずにただ様子を見るというのは得策ではありません。
1か月でも家賃の滞納がある場合は、速やかに賃借人に連絡をして家賃の支払いを求めることが重要となります(賃貸人が速やかに対応することにより、賃借人に任意の支払いを促す効果があります)。
賃料滞納以外にも賃借人に契約違反があるというような場合(無断転貸をしている等)、その契約違反も信頼関係の破壊があるかどうかの判断要素となります。
そのため、2~3か月分の賃料滞納がなくても信頼関係破壊があると認められることはあり得ます。
賃借人や賃貸物件が現在どのような状況にあるのかについて、賃貸人は日頃から注意を払っておく必要があるといえるでしょう。
2.解除の手続
賃料滞納により契約を解除する場合、賃貸人は賃借人に対し、相当の期間を定めて滞納した賃料を支払うよう催告をします。
賃借人がその期間内に賃料を支払わない場合には契約を解除することができます。
実務上は、1.一定の期限内に滞納賃料の支払いを求める催告と、2.期限までに支払いがなければ契約を解除する旨(解除予告通知)を記載した通知書を作成し、配達証明付の内容証明郵便で賃借人に送付するのが一般的です。
催告は相当の期間を定めて行う必要があります。
賃料滞納の事案では1週間ないし10日程度あれば社会通念上相当な催告期間といえます。
また、催告時に期間を定めていなかったり、期間が短かったような場合でも、催告後相当期間が経過すれば契約を解除することができるとされています。
また、賃貸人が解除を容易にするために、「賃借人に賃料の滞納があれば、賃貸人は履行の催告をしないで解除できる」という特約を結んでおくことがあります。
これを無催告解除特約と言います。
この無催告解除特約自体については、法律上有効なものとされています。
もっとも、特約があればいかなる場合にも無催告解除が認められるわけではありません。
裁判所は、無催告解除の特約に関して、催告しなくてもあながち不合理と認められない事情が存する場合には無催告で解除権を行使することが許されると解釈しています(最高裁判所昭和43年11月21日判決)。
もっとも、この事案は、既に5か月分の賃料を滞納していたケースであるため、滞納期間が短い事案などでは、特約があっても無催告解除が認められない場合があります。
3.その他の問題
(1) 失権約款の有効性
契約書に「賃料の支払いを1回でも怠った場合、当然に契約が解除されたものとみなす」という特約がある場合があります。
このような条項を「失権約款」といいます。
このような特約があった場合も、文言通りに解除が認められることにはなりません。
この場合にも信頼関係破壊の法理が適用されます。
少なくとも、「1回の滞納があれば当然に解除される」といった特約は形式的なものであり、裁判所により効力が否定される可能性があることを考慮しておく必要があります。
(2) 解除後に滞納分の賃料が支払われた場合
賃料滞納を理由に契約を解除したところ、後から賃借人が滞納分の家賃を支払い、賃貸借契約の存続を主張してくる場合があります。
このような場合、賃貸人としては、「一度家賃滞納による解除に至ったような賃借人とこれ以上契約を続けるつもりはない」と考える方が多いのではないかと思います。
もっとも、裁判所は、契約解除後に滞納していた賃料が全額支払われた事例において、解除を認めないと判断したケースもあります。
このように、明渡訴訟になってから滞納賃料が支払われたような場合には、賃借人と裁判上の和解を行うことも検討する必要があります。
【注意】
弊所では、居住用物件については貸主様からのご相談・ご依頼のみをお受けしております。
居住用物件の借主様からのご相談・ご依頼(マンション・アパートを借りていらっしゃる方からの退去交渉等のご相談・ご依頼)は受け付けておりません。予めご了承ください(債務整理としてご相談をお受けすることは可能です)。
なお、テナント物件(事業用物件)については、貸主様・借主様いずれの方からもご相談・ご依頼をお受けしております。