弁護士に相談する時期

　建物明渡しをめぐる問題については、いつ弁護士に相談すべきでしょうか？というご相談をお受けすることがあります。

　事案にもよりますが、できるだけ早い段階で弁護士に相談することをお勧めします。

　建物明渡しをめぐる事案では、最初からある程度の見通しをもって対応した方が良いといえます。

　そのためには、早い段階で専門家の法的アドバイスを受けておいた方が良いことになります。

　弊所にご相談いただいた場合、まずはお客様のお話を伺い、現在の状況や事情を検討した上で、今何をすべきか、今後の手続はどのようになるか等について、法的な見地からご提案をさせていただきます。弁護士のアドバイスを受けてご検討させていただいた結果、「まずは自身で交渉し、合意ができそうになければ弁護士に依頼する」というご判断をされても構いません。

　また、内容証明郵便等、法律文書の作成のみのご依頼も承っております。どうぞお気軽に弊所にご相談ください。

１.法的対応を行う時期と賃貸人の損失

　以下では、賃借人が月10万の賃料を滞納している事例について、賃貸人が早期に法的対応をした場合と、そうでない場合の賃貸人の損失について具体例を挙げます。

２.家賃滞納２か月で法的対応をした場合

　家賃の滞納が２か月分になった時点で賃借人に催告と請求を行います（支払いの催促自体は１か月滞納した時から行います）。

　３か月滞納した時点で、催告と解除の通知を配達証明付の内容証明郵便で送付します。

　この時点で全額が支払われた場合、賃貸人の経済的損失は生じません。

　期限通りに賃料が支払われない場合、契約は解除されたことになりますので、賃借人に対し、明渡しを求める旨の通知を送付します。

　賃借人が任意の明渡に応じず、賃貸人の通知を無視しているような場合、速やかに裁判を提起することになります。

　この場合、裁判を提起するまでにかかる期間は、解除までの３か月、催告期間が２週間、契約解除から訴訟提起までの準備期間を約２週間とすると、合計４か月となります。

　つまり、訴訟提起までの損失は賃料４か月分、すなわち40万円となります。

３.家賃滞納が半年続き、その後に法的対応を始めた場合

　このように、家賃滞納が長期にわたっている場合、賃借人は再三の督促にもかかわらず賃料を支払わず、明渡しにも応じない状態が続いているといえます。

　このような賃借人に対して、内容証明郵便で催告と解除通知を行ったとしても、滞納賃料が任意に支払われる可能性が極めて低いと言えます。

　したがって、催告後相当期間を経過した時（約２週間後）に訴訟を提起することになります。

　この場合、訴訟開始時点では、既に賃料７か月分（70万円）の損失が生じていることになります。

　家賃滞納２か月で対処した場合と比べると、損失は30万円も多くなってしまいます。

　更に、このような長期間賃料を滞納したまま居座っているような賃借人の場合、訴訟になっても送達された訴状を受け取らなかったり、生活に窮して失踪してしまったりするリスクが相対的に高いといえます。

　仮にそうなった場合、訴状の送達の手続を複数回行うことになり、その分判決が出るのが遅れることになります。

　結果として、明渡しの判決が出た頃には、少なくとも100万円以上の損失が生じているといった事態も予想されます。

　このように、家賃滞納の事案では、対処が遅れるほど賃借人の損失が増大することになります。

４.弁護士が対応するメリット

　上記のような法的対応は、賃貸人自らが行うことも可能です。

　しかしながら、その場合、賃貸人自身が書面を作成して賃借人に送付したり、訴訟の書類を準備して裁判所に提出するといった手間がかかります。

　そのため、賃貸人自身が法的手続に精通していない限り、弁護士に依頼した場合と比べて、手続が遅くなり、解決までに時間がかかってしまうと思われます。

　最短期間での解決を目指すのであれば、やはり専門家の協力が必要であるといえるでしょう。

　また、賃貸人自身ではなく、弁護士の名義で書面を送付した方が、賃借人への心理的効果は大きいと言えます。弁護士が介入した結果として、早期の建物明渡しにつながる場合もあります。

　以上のことから、賃貸人の損失を最小限にするためには、早期に弁護士に相談することをお勧めします。

【注意】
　弊所では、居住用物件については貸主様からのご相談・ご依頼のみをお受けしております。
　居住用物件の借主様からのご相談・ご依頼（マンション・アパートを借りていらっしゃる方からの退去交渉等のご相談・ご依頼）は受け付けておりません。予めご了承ください（債務整理としてご相談をお受けすることは可能です）。
　なお、テナント物件（事業用物件）については、貸主様・借主様いずれの方からもご相談・ご依頼をお受けしております。