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賃貸人からの解約・更新拒絶


 賃借人に義務違反がなく、かつ解約の合意ができない場合、賃貸人から賃貸借契約を終了させるのは難しいことについては、今までに述べたとおりです。

 ここでは、賃借人に契約違反がない場合に、賃貸人から解約を申し入れる場合の手続きについて改めて整理します。

 「正当事由」と「立退料」については、別の項で詳しく説明します。

1.期間の定めのある契約の更新拒絶

(1) 特徴

 契約時に満了期間を定めた賃貸借契約がこれにあたります。

 一定の方式や要件に従って締結される定期借家契約とは異なるので注意が必要です。

(2) 終了時の手続

 契約期間満了日の1年前から6か月前までの間に、賃借人に対して更新拒絶の通知をします(借地借家法第26条1項)。

 通知をしなかった場合には従前の契約と同一の条件で契約が更新されたものとみなされます(法定更新)。

 その期間については、定めがないものとされています。

 期間満了後も賃借人が建物の使用を継続しており、そのことに対して遅滞なく異議を述べなかった場合にも、契約は更新されます。

 期間の定めのある契約において、解約権を留保する特約(期間中の解約を認める特約)がある場合は、契約期間中に解約を申し入れることができます。

 ただし、賃貸人から解約を申し入れる場合「解約申入れ後、すぐに契約が終了する」といった特約は、賃借人に不利益となるとして無効とされる場合があります。

2.期間の定めのない契約

(1) 特徴

 契約時に期間を定めなかった場合のほか、契約が法定更新された場合もこれにあたります。

(2) 手続

 賃借人に対し、解約申入れをします。

 解約の申入れには期間の制限はなく、いつでも行うことができます。

 解約申入れから6か月間が経過したときに契約は終了することになります(借地借家法第27条1項)。

 契約期間の定めがある場合と同様、解約申入れから6か月が経過した後も賃借人が建物の使用を継続しているときには、賃貸人は遅滞なく異議を述べなければ、契約が更新されます(借地借家法第27条2項)。

3.正当事由

(1) 正当事由の必要性

 更新拒絶の通知と解約申入れについては、いずれも「正当事由」が必要とされています(借地借家法第28条)。

 正当事由については、借地借家法28条に以下のような判断要素が挙げられています。

 1.建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む)が当該建物の使用を必要とする事情
 2.建物の賃貸借に関するこれまでの経過
 3.建物の利用状況
 4.建物の現況
 5.建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として立退料の支払いを申し出た場合にはその申出

(2) 各要素の検討

1.建物利用の必要性

 賃貸人・賃借人双方の必要性が判断されます。

 必要性の内容も、居住の必要性、営業の必要性といった多角的な観点から判断されます。

2.建物の賃貸借に関するこれまでの経過

 ・権利金、更新料等の支払いの有無
 ・借家契約締結時から現在までの期間の長短
 ・借家権設定時の事情
 ・賃料額の相当性
 ・賃貸人と賃借人の関係

 等が判断要素となります。

3.建物の利用状況

・建物の種類、用途(居住用か事業用か)
 ・建物の構造、規模(高層か低層か)
 ・建物容積率等の土地利用の程度
 ・建物の建築基準法適合の有無
 ・建物としての効用

 といった要素が考慮されます。

4.建物の現況

 建物の現在の状況も考慮されます。

 老朽化による建替えの必要性がある場合、多くの場合正当事由が認められます。

5.建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として立退料の支払いを申し出た場合にはその申出

 ・立退料の提供
 ・代替の建物の提供

 など、明渡しの対価として金銭等が支払われているかについても重要な要素となります。

4.立退料について

 実務上、立退料の支払の有無及び金額が重要な判断要素となる場合もあります。

 特に、他の事情のみでは正当事由を認めるのには不十分である場合に、それを補完するものとして位置づけられる場合が多くあります。

 立退料は、借家権価格(土地の更地価格や借地権の占める割合等から算出した価格)を基準にして算出されます。

 その借地権価格を基礎として、他の正当事由の要素や移転にかかる費用等を考慮して調整を行い、立退料の金額を算定することになります。

 実務においては、明渡しを求める側が不動産鑑定士に依頼して借家権価格の鑑定をしてもらい、この鑑定結果を基準に正当事由要素を考慮して立退料を算定し、その額を立退料として提供することが一般的です。

【注意】
 弊所では、居住用物件については貸主様からのご相談・ご依頼のみをお受けしております。
 居住用物件の借主様からのご相談・ご依頼(マンション・アパートを借りていらっしゃる方からの退去交渉等のご相談・ご依頼)は受け付けておりません。予めご了承ください(債務整理としてご相談をお受けすることは可能です)。
 なお、テナント物件(事業用物件)については、貸主様・借主様いずれの方からもご相談・ご依頼をお受けしております。

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