話し合いによる解決

　賃借人との話し合いにより解決を図りたいと考えています。話し合いで解決できるでしょうか？というご相談をよくお受けします。

　任意の交渉により明渡しの合意をするほか、調停、訴訟上の和解といった方法により、話し合いによる解決を図ることもできます、とのお応えを致します。

　賃借人との話し合いにより解決ができれば、訴訟で争う場合と比べて時間や費用の負担が少なくて済むのが一般的です。

　もっとも、賃貸人の希望と賃借人の要求の差が大きく、相手方に譲歩する意思がない場合や、賃借人が賃貸人の催告を無視するなど、賃借人が話し合いに応じる意思がないような場合は、話し合いでの解決は難しいと考えられます。

　また、家賃滞納などの義務違反がある事例では、賃貸人が訴訟などを避けて話し合いのみで解決しようとしていることがわかると、賃貸人を甘く見て居直ってしまうような悪質な賃借人もいます。

　賃借人との話し合いでの解決の可能性がどの程度あるかについて見極めた上で、方針を決めることが必要となります。話し合いでの解決にこだわりすぎると、かえって明渡しまでの期間が長引いてしまう可能性もあるので注意が必要です。

　話し合いによる解決をするタイミングとしては、大きく分けて訴訟の提起前と訴訟の提起後があります。

１.訴訟提起前

(1) 賃料滞納解除などの場合

　催告と解除通知の内容証明郵便を送付した後、賃借人から連絡が来る場合があります。このような場合、賃貸人と賃借人の間で話し合いがなされ、未払賃料の支払いと明渡しについての合意がなされることがあります。

　賃貸人としては、裁判になるよりも任意に明け渡してもらった方が負担が少なく、賃借人の側も、明渡しの時期等の条件について希望を伝えることができるため、この段階で解決できれば双方にとって望ましいと言えます。

　賃貸人と賃借人の間で明渡しの合意ができた場合、当事者間で書面を取り交わす方法の他、「訴え提起前の和解（即決和解）」という制度を利用することができます。

　裁判所に即決和解の申立てをすると、裁判所は合意内容や当事者の意思を確認し、合意事項まとめた和解調書を作成します。

　この和解調書があれば、相手方が合意内容を任意に履行しなかった場合でも、別途裁判をせずに、未払賃料等の金銭の請求と建物の明渡しを求めることも可能になります。

　即決和解を申し立てるためには、当事者か間の合意内容を記載した和解条項案を作成して添付することが必要となります。

(2) 更新拒絶又は解約申入れの場合

　この場合、大半の事例で「正当事由」が問題となります。

　賃借人との合意解約ができない場合、正当事由が認められなければ契約を終了させることができないため、賃借人の義務違反による解除の場合と比べて、賃借人との交渉が特に重要となります。

　賃貸人が更新拒絶又は解約申入れを行った場合、契約終了までの期間（６か月）に合意に至ることを目標に条件交渉をすることになるでしょう。

　賃貸人と賃借人との間で合意ができなかった場合、訴訟を提起するほかに、訴訟の前に裁判所に調停を申し立てて、そこで話し合いを行うことも可能です。

　調停とは、裁判所において、その分野に詳しい知識を持つ専門委員が当事者双方の話を聞き、話し合いにより合意に至ることで紛争を解決する手続です。

　調停において合意ができた場合、その内容は調停証書にまとめられ、判決と同等の効力を持ちます。

　当事者間で合意の余地が残されている場合には、時間と費用の観点から、調停を選択する場合もあります。

２.訴訟提起後

　訴訟の提起後も、裁判官より訴訟上の和解を提案される場合があります。

　賃料滞納解除などの場合ですが、賃借人が裁判所に出頭した場合、賃借人との間で和解の話し合いがなされる場合があります。

一般的には、双方が納得して合意をする和解の方が、判決と比べて任意に義務が履行されることを期待できると言われています。

　そのため、賃貸人としては、裁判所や賃借人から和解の提案があれば、話し合いに応じて和解により解決する、という場合もあります。

　和解による解決であっても、和解調書により判決と同等の効力を持ちます。

　他方、更新拒絶又は解約申入れの場合ですが、この場合、訴訟が提起されて双方の主張が一通り出そろった頃に、裁判官より和解の提案がされるのが一般的です。

　主として「立退料をいくらにするか」という点につき話し合いがなされ、和解により訴訟が終結する場合も多いと言えます。

　判決が出た後も、直ちに強制執行をする、というわけではありません。

　実際には、賃借人と建物明渡しの時期などについて話し合い、期限までに退去してもらう、という場合もあります。

　強制執行を行った場合、賃貸人側に費用と時間がかかるためです。

　このように、手続の各段階において、双方の話し合いにより解決する機会があります。

【注意】
　弊所では、居住用物件については貸主様からのご相談・ご依頼のみをお受けしております。
　居住用物件の借主様からのご相談・ご依頼（マンション・アパートを借りていらっしゃる方からの退去交渉等のご相談・ご依頼）は受け付けておりません。予めご了承ください（債務整理としてご相談をお受けすることは可能です）。
　なお、テナント物件（事業用物件）については、貸主様・借主様いずれの方からもご相談・ご依頼をお受けしております。