１.建物賃貸借契約の解除と解約
建物賃貸借契約を終了させる手続として、「解除」による場合と「解約」による場合があります。
どちらも契約関係を終了させるという点では共通していますが、それぞれ法律上の要件や手続が大きく異なるため、注意する必要があります。
解除とは、契約が締結された後に、その一方当事者の意思表示によって、契約関係が最初から存在しなかったのと同じ状態にする（遡及的効力）ことを言います。
解除をしようとする当事者に解除権がある場合にしか認められません。
もっとも、賃貸借契約においては、解除の時から将来に向かって契約関係が終了するため、遡及効は認められていません（民法620条）。
他方、解約とは、賃貸借契約のような継続的な契約関係において、解除権の有無とは無関係に、一方当事者の意思表示により、一定の要件のもととで契約を終了させることを言います。
賃貸借契約の終了は、解除による場合と解約による場合があります。
原則として、当事者に義務違反がある場合には解除、双方に義務違反がない場合は解約となります。解除の場合と解約の場合の要件や効果の違いについては、以下で改めて説明します。
２.賃貸借契約の解除
(1) 賃貸人からの解除
賃借人に賃貸借契約の債務不履行（賃料不払等）がある場合には、賃貸人はこれを理由として、賃貸借契約を解除することができる可能性があります。
ただし、軽微な契約違反で賃借人を追い出すことは酷であるという理由から、判例上、違反行為が賃貸人と賃借人の信頼関係を破壊する程度のものであることが必要とされています。
賃借人の義務違反により信頼関係が破壊されるに至った場合には、賃貸人の賃借人に対する解除の意思表示により賃貸借契約は終了します。
この場合、賃借人は建物から退去することになります。また、違反行為により賃貸人に損害が生じた場合には、賃借人がこれを賠償しなければならない可能性もあります。
(2) 賃借人からの解除
賃貸人に賃貸借契約の債務不履行（建物の必要な修繕を行わない等）がある場合には、賃借人はこれを理由として、賃貸借契約を解除することができる場合があります。
解除が有効になされた場合、賃借人の賃貸人に対する賃貸借契約の解除の意思表示により契約は終了します。
もっとも、契約書に解除に関する手続要件が定められている場合、原則として、それに従って解除を行うことになります。
さらに、賃貸人の債務不履行により賃借人に損害が生じた場合には、賃貸人に対して損害賠償請求をできる場合もあります。
このような場合には、損害が生じたことを証明できる資料等を持参して、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。
３.賃貸借契約の解約
賃貸借契約の解約については、契約で期間を定めた場合とそうでない場合で異なります。
(1) 期間の定めのない賃貸借契約
期間の定めのない賃貸借契約とは、当初の契約時に期間を定めなかった契約のほか、法定更新（借地借家法第26条）された賃貸借契約も含みます。
1.賃貸人からの解約
期間の定めのない賃貸借契約であっても、賃貸人は、解約についての正当事由がある場合にのみ、賃貸借契約を解約することができます（借地借家法第28条）。
この場合、賃貸借契約は解約の申し 入れから6か月を経過することにより終了します（借地借家法第27条第1項）。
なお、賃貸人からの解約申し入れがあっても、6か月経過後賃借人が建物の使用を継続する場合であって、これに対して賃貸人が遅滞なく異議を述べなかった場合には、賃貸借契約は更新されることになります（借地借家法第26条第2項第3項、第27条第2項）。
2.賃借人からの解約
期間の定めのない賃貸借契約の賃借人は、いつでも賃貸借契約を解約することができます。
しかし、賃借人が解約の申し入れをした場合であっても、賃貸借契約が即座に終了するのではなく、解約の申し入れの日から3か月が経過することによって終了します（民法第617条第1項）。
(2) 期間の定めのある賃貸借契約
1.賃貸人からの解約
期間の定めのある賃貸借契約では、当事者がこの間賃貸借を継続させるという前提で合意をしていることから、一方当事者から契約期間中に契約を解約することはできないのが原則です。
賃貸借契約に賃貸人が途中で解約をする権利を留保する特約（解約権留保特約）が付されている場合（民法第618条）であっても、賃貸人からの解約は制限されます。
裁判例では、解約権留保特約自体は有効としつつ、「賃貸人が解約申入れ後すぐに契約を解約できる」という内容の特約については、その効力を否定しています（東京地方裁判所昭和55年2月12日判決）。
このような特約は、借地借家法の規定を賃借人に不利に変更するものであり、借地借家法第30条により無効となるためです。
なお、契約期間が満了しても、自動的に契約が終了するわけではありません。
賃貸人は、期間満了の１年から６か月前までに、賃借人に対して更新拒絶の通知をしなければなりません。これ御怠ると契約は更新されたものとみなされます（法定更新）。
また、更新拒絶の通知の際には、借地借家法28条の「正当事由」が必要となります。
2.賃借人からの解約
賃借人についても、期間の定めのある賃貸借契約においては、賃貸人と同様、原則として契約期間中に賃貸借契約を解約することができないのが原則です。
しかし、契約時に賃借人に解約権を留保する特約を付した場合は、契約期間中の解約が認められます。
この場合、賃借人が賃貸人に対して解約の申し入れをすると、その後3ヶ月を経過することにより、契約が終了することになります（民法第618条、第617条第1項）。
なお、この期間についても当事者間で民法の規定と異なる特約を定めることも可能です。
賃借人による解約権留保特約がない場合には、契約上は賃借人が賃貸借契約を中途解約する権利はないことになります。
その場合は、前述したように賃貸人と話し合い、賃貸借契約を合意解約することを検討することになります。
【注意】
弊所では、居住用物件については貸主様からのご相談・ご依頼のみをお受けしております。
居住用物件の借主様からのご相談・ご依頼（マンション・アパートを借りていらっしゃる方からの退去交渉等のご相談・ご依頼）は受け付けておりません。予めご了承ください（債務整理としてご相談をお受けすることは可能です）。
なお、テナント物件（事業用物件）については、貸主様・借主様いずれの方からもご相談・ご依頼をお受けしております。
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