借主死亡時の対応

　借主が死亡してしまった場合、貸主としてどのように対応すべきでしょうか。

　例えば、使用貸借の場合、借主が死亡した場合には使用貸借関係は終了します（民法599条）。

　賃貸借の場合、賃借人が死亡後も賃貸借契約は存続し、相続人が賃借人の地位を引き継ぎます。

　以後の法律関係の処理は相続人との間で行うことになります。

１.借主の死亡と契約関係

　他人の所有する建物を使用収益する形態としては、１.使用貸借契約に基づくものと、２.賃貸借契約に基づくものとがあります。

　建物の使用貸借契約は、他人の所有する建物を無償で使用収益するものです。

　使用貸借については、「借主の死亡によって、その効力を失う」（民法599条）と定められており、借主が死亡すれば原則として使用貸借関係は終了するものとされています。

　これに対し、賃貸借契約の場合には、賃料という対価を支払って使用収益の権利を確保しているため、賃借人が死亡しても契約は終了せず、賃借人としての地位は相続の対象となります。

　もっとも、相続人がいずれもその借家を使用する必要性がなく、賃貸借契約関係の存続を希望しない場合は、賃貸人と賃借人の相続人との間で賃貸借契約を解約して終了させることも可能です。

　賃貸借契約を相続人との間で解約する場合には、以下に述べる相続後の法律関係に留意して行う必要があります。

２.賃借人の死亡による賃貸借契約の承継

　「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。」（民法896条）とされています。

　よって、相続人は、賃借人が死亡したその時から賃貸借契約を相続により承継していることになります。

　さらに、相続人が複数いる場合、「相続人が数人あるときは、相続財産はその共有に属する。」（民法898条）とされていますので、借家権は相続人が共同で保有している状態（準共有）になっています。

　その持分割合（各共有者が権利を持っている割合）については、「各共同相続人はその相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する。」（民法899条）とされています。

　すなわち、各相続人は、法律上定められた相続分の割合に応じて権利を有していることになります。

(1) 相続人に対する賃料債権の請求

１.相続開始前に発生していた賃料支払債務

　賃借人が死亡する前にすでに発生していた未払いの賃料債務は、具体的な金銭債務として相続人が承継することになります。

２.相続開始後に発生する賃料支払債務

　賃借人の死後も、建物が明け渡されるまでの間は、賃料が発生し続けます。

　この相続開始後に発生する賃料支払債務は、相続後の遺産分割協議により特定の相続人がアパートの貸室賃貸借契約を相続することが決定されるまでの間は、相続人全員が、各自の相続分の割合に応じて承継しています。

　判例も、相続開始後に発生する賃料支払債務は、各賃借人が分割して負担するものではなく、不可分一体の債務であるとされています。

　したがって、相続開始後の賃料支払債務については、共同相続人全員が、賃貸人に対し連帯して支払う義務を負うことになります。

　すなわち、賃貸人は、共同相続人の１人に対して、賃料の全額を請求できることになります。

(2) 賃貸借契約の解約

　賃借人の地位が共同相続されたことにより、複数の賃借人がいる場合には、賃貸借契約の解除若しくは解約の意思表示は、原則として、共同相続人全員に対してしなければならないものとされています（最高裁判所昭和36年12月22日判決）。

　したがって、賃借人が死亡した場合には、賃貸人は、賃借人の相続人全員を相手とする必要があります。

３.相続人の所在が不明である場合

　賃借人が単身居住しており、親族関係が不明である場合などは、相続人の有無や所在が分からない、といった可能性もあります。

　このような場合、弁護士にご依頼いただければ、賃料請求や建物明渡請求等、事件の処理に必要な範囲で、亡くなった賃借人の相続関係の調査も併せて行うことができます。

　相続が生じた場合の建物明渡事件では、法律関係が複雑となり、当事者のみで対応することが難しい事案も多くあります。

　お困りの際には、まず弁護士にご相談ください。

【注意】
　弊所では、居住用物件については貸主様からのご相談・ご依頼のみをお受けしております。
　居住用物件の借主様からのご相談・ご依頼（マンション・アパートを借りていらっしゃる方からの退去交渉等のご相談・ご依頼）は受け付けておりません。予めご了承ください（債務整理としてご相談をお受けすることは可能です）。
　なお、テナント物件（事業用物件）については、貸主様・借主様いずれの方からもご相談・ご依頼をお受けしております。