不動産の担保権実行とは？

担保権の実行とは民事執行手続きのひとつ

不動産の担保権の実行は、お金を貸した人がお金を返さない人の財産から債権を回収する「民事執行」の手続きのひとつです。

民事執行の手続きには、大きく分けて強制執行の手続きと担保権の実行の手続きがあります。

強制執行は判決等に基づきおこなわれ、担保権の実行は担保権の存在を証する書面（不動産登記簿謄本など）に基づきおこなわれるなどの違いがありますが、お金を払ってもらえなかった人が債権回収をするまでの手続きの流れは、おおむね共通しています。

不動産担保権とは？

銀行等がお金を貸し付ける時、借主（債務者）が貸付金を返せなくなったときのために、担保の差入れを求めることがあります。

この担保には、人的担保と物的担保の２種類があります。

人的担保とは、（連帯）保証人のことを指します。保証人は、借金の貸主との関係では、借主（主債務者）と同様に借金を返済する義務を負います。貸主は、主債務者からの回収が困難となった場合等は、保証人へ請求をして債権の回収を図ることになります。

物的担保とは、価値のある物を担保として差し出す場合をいいます。貴金属や着物等の動産の場合には、これを質入れしてお金を借りるといったこともありますが、土地・建物といった不動産の場合には、通常、抵当権（または根抵当権）というものを設定します。

抵当権とは、「普段はその不動産を所有者が自由に使ってもよいが、借金を返せなくなったときにはこれを取り上げて売却し、その代金から借金を返してもらう」という権利です。

不動産を対象とする不動産担保権には、抵当権以外にも種類がありますが、通常よくみられるのは抵当権です。

住宅ローンを組む時には、通常は対象となる住宅に抵当権が設定されます。また、事業主が事業資金を借りる場合に、自宅や事務所に抵当権を設定することもあります。

抵当権が存在することは、不動産登記によって知ることができます。借金を返してもらえない貸主が抵当権を実行するためには、不動産登記簿謄本（全部事項証明書）等の申立書類を準備して、不動産の所在地の地方裁判所へ申立てをすることになります。

不動産担保権の実行の手続きの流れ

①申立て

申立書類を、対象となる不動産の所在地を管轄する地方裁判所に提出し、申立てをおこないます。裁判所は、申立書をチェックして適法であると判断した場合には、手続きの開始決定をします。開始決定がされた場合には、対象となる不動産には差押えの登記がされます。

②売却準備―３点セットの作成

裁判所は、執行官や不動産鑑定士に必要な調査を命じ、対象となる不動産について調査をおこない、買い受け希望者に見せるための書類を作成します。この書類は、物件明細書、現況調査報告書および評価書の３つの書類で、不動産競売３点セットともよばれています。

裁判所は、上記の評価書に基づき売却基準価額を設定します。この金額は、後の不動産の売却の基準となります。

③入札～売却

売却の準備が終わると、売却の日時等や売却の方法が決められます。

売却の方法には何種類かの方法がありますが、通常は、定められた期間内に入札をして買受人を決める期間入札という方法がおこなわれます。

期間内に入札がされた場合には、最高価格で落札した買受人が、裁判所の売却許可のもと、指定された期限内に代金を納付します。代金が納付されると、裁判所書記官は、対象となった不動産の所有権移転登記手続きをおこない、買受人に所有権が移転したことを示します。

④配当

裁判所は、その後、不動産の売却代金を、法律の定める優先順位にしたがって、分配します。

抵当権を持っている債権者は、抵当権を持っていない債権者に優先して配当を受けることができます（抵当権を持っている債権者同士では抵当権の設定登記の完了が早い順に優先されます）。

抵当権を持っていない債権者（一般債権者）の間では、どちらかに優先関係があるわけではありません。債権の金額にしたがって平等に分配を受けることになります。

⑤引渡命令等

競売による売却の場合は、通常の不動産取引の場合と異なり、不動産を任意に引き渡してもらえないことがあります。

このような場合には、買受人は、裁判所に申立てをして引渡命令を求めるなど、別途裁判手続きが必要になることがあります。

不動産競売で不動産を買った場合にはこのような手間がかかる可能性があることなどから、不動産競売での売却価格は、通常の取引価格（市場価格）よりも相当低額になっています。