債権回収と不動産差押え

　このページでは債権回収における不動産の差し押さえ、及び、その後に続く競売（けいばい）手続きについて説明します。

１.不動産の差押えとは

　不動産の差押えとは、狭い意味では、債権者の権利の実現のため、債務者の土地、家屋、マンションなどの不動産の処分を禁止することを言います。

　もっとも、一般的には、その後の競売などの手続なども含めた意味で使われることもあります。

　差押えを行った後、不動産を強制的に売却し、その売却代金から債権を回収することになります。その売却のために行うのが、「不動産競売」という手続になります。

　「競売」とは、要するに、購入を希望する者が、希望する購入金額を申し出て、その中で一番高い金額を申し出た方が実際に購入できる、という制度です。

　事前にほかの購入希望者が申し出た金額は公開されませんので、結果が発表されるまでは誰が購入できるのか、購入金額はいくらになるのかは誰にもわからないことになります。

　不動産の差押えから始まり、売却代金から配当を受けるまで、進捗状況を確認したり、書類を追加提出したりするなどの手続が出てきますので、専門家ではない方がご自分で行うには難しい部分も多いかと思います。

　なお、不動産の状況によって異なりますが、配当金を受領するまでは、１年前後は見込んでおいた方がいいでしょう（そのほか、競売手続を進めてもらうため、裁判所へ100万円程度の予納金を納める必要があります。）。

　不動産競売は、時間もかかりますし、手続もやや複雑になっています。

　それでも、不動産は登記を調べることによって債務者が所有していることを比較的簡単に発見できることや、まとまった金額で売却できることもあるため、不動産競売は強制執行の中では最も有効な手段です。

　したがって、取引相手の所有している不動産情報を日ごろから確認しておき、いざというときには、それに対する仮差押えや差押えを実行できるように準備しておくべきです。

２.差押えから配当金受領までの流れ

　不動産競売手続の流れをご説明いたします。

１.債権者による競売申立て

　まず、不動産の売却代金から自分の債権を回収しようとする債権者が、裁判所に不動産競売の申立てを行います。

　この際、判決書などの債務名義が必要になるのは他の差押えと同様です。

　そのほか、その不動産に関する登記事項証明書や固定資産税評価証明書、地図などが必要となります。

　また、申立手数料のほか、下記３の調査のための予納金を納付する必要があります。

２.裁判所の競売開始決定

　債権者の申立書や添付書類を裁判所が確認し、適法な申立てと認められれば、不動産競売を開始するとの決定がなされます。

　この時点で、対象となる不動産の登記には差押えの登記がなされ、勝手な処分・売却等が禁止されます。

３.現況調査・価格評価

　競売開始決定の後、裁判所の指示で、執行官が現地に赴きその不動産の現在の状態や権利関係を調査したり、不動産鑑定士が不動産の評価を行ったりします。

　調査の結果は、書類にまとめられ、誰でも自由に閲覧することができます。

４.入札・売却手続

　調査が終わると、その不動産の最低売却価格などが決定され、競売手続に移ります。

　競売手続では、入札期間（買受希望者が購入希望額を申し出る期間）などを裁判所が決定し、公告します。

　買受希望者は、裁判所に期間内に金額を届け出ます。

　その後、全入札者の届け出金額を確認する日（開札期日）に各自の申出額が確認され、最高額を申し出た方が買受人に決定します。

５.購入者が代金納付

　購入者に決定された方は、指定の期限内に代金を納付します。

　なお、代金は現金一括払いとなります。

　代金納付により、その不動産の所有権は買受者に移転します。

６.配当手続・配当金受領

　代金が納付されると、その代金の配当手続に移ります。

　配当手続では、その債務者に債権を有する債権者が指定の期間内に、自己の有する債権額を届け出ます。

　まず、競売にかかった費用や抵当権付債権、税金などが優先的に支払われます。

　そこから残った部分を、他の債権者で、債権額に応じて分配します。

　そこまで手続が進んで、債権が無事に回収できたことになります。

　以上が不動産差し押えによる債権回収の流れになります。

　なお、上記は不動産に抵当権が設定されていない場合の流れですが、売却価格以上の債権額の抵当権が設定されていた場合は全く異なります。

　不動産の競売後、抵当権者などが優先的に支払を受けますが、その金額が売却代金を上回る場合、競売を申し立てた債権者には１円の配当もありません。

　したがって、不動産の差押えを行う際には、その不動産に抵当権が設定されているかどうか、されている場合はその被担保債権額はいくらであるのかが非常に重要となります。

【注意】
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