ここでは、賃貸借契約を前提に、建物明渡の請求を行う場合の手続について解説します。
詳細については各項目のページをご覧ください。
賃貸人が賃借人に建物明渡請求をする場面として、賃借人に家賃滞納などの契約違反があり、それを理由に賃貸借契約を解除して明渡しを求める場合と、賃借人に契約違反がない状態で、賃貸人の都合により賃貸借契約を解約して明渡しを求める場合があります。
１.契約違反（賃料滞納など）がある場合
家賃滞納による解除を前提に説明します。
(1) 催告と解除の通知
内容証明郵便により、賃借人に対して、一定期間内に滞納した家賃を支払わなければ契約を解除する旨の通知をします。
(2) 賃借人との交渉
契約解除後、賃借人に対して建物を明渡すよう求めます。
明渡しの合意が成立した場合には、定められた期限までに賃借人に退去してもらうことになります。
なお、契約が解除された後は賃貸借関係がなくなるため、それまで賃借人であった者は単なる占有者となるのですが、ここで説明をする際には、便宜上「賃借人」といいます。
賃借人が約束通り明渡しをしなかった場合に備えて、訴え提起前の和解（即決和解）を申し立てる方法もあります（和解調書があれば、再度裁判をしなくても強制執行ができます）。
(3) 訴訟の提起
賃借人が任意に明け渡さない場合、賃借人を相手方（被告）として、建物の明渡しを求める訴訟を提起します。
同時に未払いの賃料も請求するのが一般的です。
訴訟中に建物の占有者が賃借人から第三者に変わってしまう可能性がある場合は、訴訟提起の前に「占有移転禁止の仮処分」を申し立てます。
訴訟の大まかな流れは
・訴状の提出
・裁判期日の指定
・訴状等の送達（裁判所から当事者に訴訟書類を送る手続）
・口頭弁論期日（当事者が出廷してそれぞれの主張立証を行う期日）
・和解又は判決（権利関係が確定し、訴訟が終了する）
・判決の送達と確定
となります。
期日に被告が欠席し、何の主張反論もしない場合は、原告の主張を認めたことになり、判決が出されます（欠席判決）。
このような場合は、訴訟提起から約１～２か月程度で明渡しの判決を得られることになります。
(4) 強制執行手続
判決の言渡し後も、賃借人が賃貸建物に居座っている場合、強制執行を申し立てることになります。
具体的な流れとしては、
・強制執行の申立て（裁判所の執行官に対し、必要書類を提出して申立てを行う）
・明渡の催告（建物に立ち入り明渡しを求める公示をする）
・明渡の断行（建物から占有者を退去させ、残置されたものを運び出す）
という方法で行われます。
契約違反による明渡しを求める場合、早期の対処が重要となります。
２.契約違反がない場合
賃借人に賃料滞納等の契約違反がない場合に、建物の明渡しを求める手続の流れについて説明します。
(1) 更新拒絶又は解約申入れ
内容証明郵便により、賃借人に対して、更新拒絶又は解約申入れ催告及び解除の通知を行います。
期間の定めのある賃貸借契約の場合、期間満了日の1年前から６か月前までに更新拒絶の通知を行います。
期間の定めのない賃貸借契約の場合、解約申入れを行います。解約申し入れから６か月後に契約は終了します。
いずれも借地借家法28条の「正当事由」が必要となります。
(2) 賃借人との交渉
賃借人との間で、立ち退きの時期や実費の負担等について話し合います。
双方の合意による契約の解約ができない場合は、更新拒絶や解約申入れにより契約を終了させることになります。
法律上、更新拒絶や解約申入れの際には「正当事由」があることが求められています。具体的な判断要素は借地借家法28条に挙げられています。
(3) 訴訟の提起
話し合いがまとまらない場合、賃借人に対して建物の明渡しを求める訴えを提起することになります。
訴え提起の前に裁判所に調停を申し立てて、話し合いにより解決を図る場合もあります。
訴訟提起後の手続きの流れは、解除の場合とほぼ同じです。
もっとも、賃借人に契約違反がない事案では、賃借人側も解約の有効性を争ってくる場合が多く、訴訟終結までに時間がかかる例も少なくありません。
訴訟において双方が主張をした後、裁判官から和解を勧められ、賃貸人が相当額の立ち退き料を支払って明け渡しの合意が成立する、という形で決着する事例が比較的多いといえます。
(4) 強制執行
賃借人が任意に明け渡しをしない場合、強制執行の手続きを取ることになります。
【注意】
弊所では、居住用物件については貸主様からのご相談・ご依頼のみをお受けしております。
居住用物件の借主様からのご相談・ご依頼（マンション・アパートを借りていらっしゃる方からの退去交渉等のご相談・ご依頼）は受け付けておりません。予めご了承ください（債務整理としてご相談をお受けすることは可能です）。
なお、テナント物件（事業用物件）については、貸主様・借主様いずれの方からもご相談・ご依頼をお受けしております。
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