占有移転禁止の仮処分

１.占有移転禁止の仮処分

　明渡しの強制執行を行う場合、物件の占有者に対して行う必要があります。

　つまり、賃借人を相手に訴訟をして勝訴判決を得ても、賃借人とは別人が占有しているような場合、強制執行ができないおそれがあります。

　また、訴訟を提起した時点で建物を占有している者に対して勝訴判決を得ても、訴訟中に他者に占有を移転されてしまった場合、やはり強制執行ができなくなります。

　そのような不都合を防ぐために、民事保全法には「占有移転禁止の仮処分」という制度を定めています。

　この制度は、訴訟の相手方とすべき占有者を固定する手続きです、これにより、仮処分の効力が生じた後に他者に目的物が引き渡されて占有が移転されても、仮処分の時点における占有者に対する勝訴判決があれば、強制執行が可能となります。

　占有移転禁止の仮処分のメリットは、占有が移転されて強制執行が失敗に終わり、訴訟が二度手間となるリスクを回避できる点にあります。

　デメリットとしては、仮処分の手続には時間と費用がかかってしまうため、明渡しを求める側の負担が増えてしまうことがあります。

　占有移転禁止の仮処分が必要か不要かは、個別の事案の具体的事情により判断することになります。

　占有移転の可能性がある場合には、確実に強制執行を行うために事前に仮処分を行っておいた方が安全といえるでしょう。

　賃貸借契約において、占有移転禁止の仮処分の必要性が高い例として、以下のような場合が挙げられます。

　・個人に貸したにもかかわらず賃貸物件で法人が営業を行っている
　・賃貸物件に複数の表札が掲げてある
　・賃貸物件に知らない人がよく出入りしている
　・賃借人と全く連絡がとれない

２.占有移転禁止の仮処分の申し立て

　保全命令の申立ては、「申立ての趣旨」並びに「保全すべき権利又は権利関係」及び「保全の必要性」を記載することになっています（民保法１３条１項）。

１.申立ての趣旨

　申立ての趣旨は、仮処分の申立てによって求める結論部分のことです。

　一般的な書式については、裁判所のホームページに掲載されています。

　申立ての趣旨の内容を簡単に要約すると、

　１.債務者（賃借人）は、誰かに占有（又は占有名義）を移転してはならない。
　２.（形式的には）執行官が当該物件を占有・保管することになるが、そのまま債務者が使用することを許すこととする。
　３.執行官は、前記１.と２.の事実を公示（公に周知させること）しなければならない。

　ということになります。

　占有移転禁止の仮処分がなされても、明け渡し請求が認容されるまでは、原則として、賃借人は引き続き建物に居住することができます。

　ただし、そのまま債務者に使用させると建物を壊されてしまうおそれがあるような場合は、債権者（賃貸人）に使用を許す決定や、債権者にも債務者にも使用を許さない決定が出される場合もありえます。

２.保全すべき権利又は権利関係（被保全権利）

　「被保全権利」とは、仮処分によって守られるべき権利のことです。

　占有移転禁止の仮処分によって保全される権利（被保全権利）は、「賃貸人が賃借人に対して建物明渡請求を行う権利」ということになります。

　より正確にいえば、「賃貸借契約の終了に基づく返還請求権としての建物明渡請求権」となります。

　被保全権利の特定ができたら、その権利の発生を基礎づける事実を記載しなければなりません。

　個々の事案ごとに

　・賃貸借契約の成立
　・賃料滞納等の契約違反の事実関係
　・催告と解除の意思表示

　等について、日時や金額等が特定できるように、具体的事実を記載していくことになります。

３.保全の必要性

　占有移転禁止の仮処分をする必要性は、その求める仮処分の内容により要求される程度が変わってきます。

　使用禁止等、債務者（賃借人）の不利益が大きい場合、保全の必要性もより強度のものが要求されます。

４.申立て費用

　申立て費用は、申立手数料（収入印紙）が２０００円、郵便切手が数千円です。

　金額は当事者の数や裁判所によって変わります。

５.担保

　上記申立て費用とは別に担保が必要です。

　仮処分命令は、原則として担保を積むことを条件として発令されます。

　担保は、仮処分命令が不当（違法）であった場合に債務者が被る損害を考慮して事案ごとに決められます。

　仮処分により債務者が被る不利益が大きい場合は、担保の額も高額になります。

　明確な基準はありませんが、債務者の使用を許す一般的な仮処分命令の場合、不動産の価格（固定資産評価額など）の１～５パーセントほど、適正賃料の３～６か月分程度の金額と言われています。

　また、被保全権利の疎明の程度も影響します。

　疎明とは、裁判官が「確からしい」という推測を抱けるように当事者が主張立証をする行為をいいます。

　明渡訴訟で勝訴する可能性が高いことを裁判官に対し説得的に説明することができれば、担保金額を低くすることができます。

３.占有移転禁止の仮処分の執行（保全執行）

　仮処分命令が出た場合、執行官に対し、保全執行の申立てをしなければなりません。

１.申立て先

　目的物（＝対象不動産）の所在地を管轄する地方裁判所に所属する執行官あてに、申立てを行います。

　管轄については、裁判所のホームページなどで確認します。

２.申立て期間

　保全執行は、「債権者」に保全命令の決定正本が送達されてから２週間以内に行う必要があります（民保法４３条２項）。

　この期間を過ぎると、その保全命令によって保全執行はできなくなってしまうので注意が必要です（送達から２週間以内に執行官が執行を開始している必要があります。）。

３.費用

　申立て時に、執行官手数料等の費用として３万円程度を予納します。これは債務者や物件の数によって増加することがあります。

　この他に実費として、目的物件に立ち入るために合鍵等がなかった場合、解錠技術者の費用として数万円程度かかることがあります。

【注意】
　弊所では、居住用物件については貸主様からのご相談・ご依頼のみをお受けしております。
　居住用物件の借主様からのご相談・ご依頼（マンション・アパートを借りていらっしゃる方からの退去交渉等のご相談・ご依頼）は受け付けておりません。予めご了承ください（債務整理としてご相談をお受けすることは可能です）。
　なお、テナント物件（事業用物件）については、貸主様・借主様いずれの方からもご相談・ご依頼をお受けしております。