賃料滞納等の場合の明渡しの流れ

　ここでは、賃借人に賃料滞納等の契約違反がある場合の手続の流れについて詳しく説明します。

１.催告と解除の通知

　内容証明郵便により、賃借人に対して、催告及び解除の通知を行います。

　催告とは、一定期間を定めて債務の履行（支払い）をするよう求める意思表示です。

　催告をしても支払いがない場合、契約を解除することになります。

２.賃借人との交渉

　賃料滞納を理由に、賃貸借契約を有効に解除したのであれば、賃借人が賃借建物を使用収益する権利（借家権）は終了しています。

　したがって、契約解除後、賃借人は建物を占有使用する権利を有しないのに建物を占有使用していることになるため、建物の不法占拠者ということになります。

　そのため、賃貸人としては、権利関係を説明し、相手方に建物を明け渡すよう説得に努めることになります。

　しかし、賃借人が再三にわたり説得しても、明渡しに応じない占有者がいることも事実です。

　この場合には、法的手続をとって明渡しを求めしかありません。

３.訴訟の提起

　賃料滞納を理由に賃貸借契約を解除し、相手方に明渡しを求めるには、賃貸人を原告、相手方（賃借人）を被告として、被告に対して建物の明渡しを求める訴えを提起することになります。

(1) 訴状の提出

　訴えを提起するには、書面を裁判所に提出して行います。

　この書面を「訴状」といいますが、訴状には、１.相手方に対して、どのような内容の判決を求めるのか（これを「請求の趣旨」といいます）、２.そのような判決を求める法的な原因事実は何か（これを「請求の原因」といいます）を簡潔かつ具体的に記載することが必要です。

　賃借人の義務違反による賃貸借契約解除の場合、賃貸借契約の解除が有効になされたことを裏付ける事実を記載します。

　賃料滞納を理由とする賃貸借契約の解除が有効とされる要件は、１.信頼関係を破壊するに足りる賃料滞納の事実と、２.賃貸人が賃借人に対して相当の期間を定めて催告したこと、３.それにもかかわらず、相当期間内に賃借人が滞納賃料の支払をしなかったこと、です。

(3) 期日の指定と訴状の送達

　適法な訴状が裁判所に提出されれば、裁判所は第１回の口頭弁論期日（法廷において、原告と被告が主張立証を行ったり、裁判官が証拠を調べたりする期日）を決定します。

　期日の日程を原告と被告の双方に通知し、当事者を裁判所に呼び出します。

　被告に対しては、裁判所から期日の呼出状と共に、訴状の副本（写し）が郵送されます。

　この送達の手続により被告が訴状を受け取らないと裁判ができません。

(4) 口頭弁論期日

　第１回の口頭弁論期日に、被告は訴状に書かれた請求を認めるか否かの答弁（請求の趣旨に対する答弁）と、請求原因として訴状に記載された内容が事実であるか否かの認否（請求の原因に対する認否）を記載した答弁書を提出します。

　裁判所が双方の言い分を聞き、提出された証拠を検討し、解除が有効か否かについて判断します。

(5) 判決または和解

　審理の結果、解除が有効であると裁判官が判断した場合には、被告に建物の明渡しを命じるとともに未払賃料の支払を命じる判決が言い渡されることになります。

　被告が第１回口頭弁論期日に欠席した場合には、訴状に記載された内容が事実であると認めたしたものとみなされます。

　その場合、一般的には第１回口頭弁論期日から２週間程度で、被告に建物の明渡しと未払賃料の支払いを命じる判決が言い渡されることになります（欠席判決）。

　期日において、裁判官が話し合いによる解決（和解）を提案する場合もあります。原告と被告の間で和解が成立した場合、和解調書が作成されて裁判は終結します。

(6) 判決の送達と確定

　判決が出されると、裁判所は原告と被告に対して、判決を送達します。

　被告が、判決が送達されてから２週間以内に控訴（判決に不服があるとして、上級の裁判所に再度の審理を求めること）をしなかった場合、判決が確定します。

４.強制執行手続

　判決の言渡し後も、被告が賃貸建物に居座る場合もあり得ます。

　この場合には、強制執行を行うしかありません。具体的には、判決に基づいて裁判所の執行官に対し、建物明渡しの強制執行の申立てをします。

　申立てから１週間～10日前後で執行官が賃貸建物の被告宅を訪問し、強制執行の申立てがなされていること、１か月以内の具体的な日を強制執行の実施日と定め、これを被告に告示します（明渡しの催告）。

　その日までに被告が退去していない場合には、執行官の権限で室内にある家財道具等一式を搬出し、貸室の占有を回復する措置を講じます（明渡しの断行）。

　これをもって強制執行手続は終了し、建物の明渡しが完了します。

　それぞれの手続きについては個別の項で詳しく説明します。

【注意】
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