裁判外での明渡し交渉

１.賃借人との交渉

　契約解除となった場合、賃借人に対し、任意で建物から退去するように求めることになります。

　この場合、まずは賃借人に賃貸借契約の解除通知を送付した上で、明渡しについて話し合いを行う、というのが一般的です。

　家賃滞納による解除の場合、当事者間で決めるべき主な内容として、いつ明渡しを行うか、及び未払い賃料をどのように支払うかということがあります。

　賃貸人としては、「すぐに建物から退去してもらって、未払い賃料も回収したい」という希望をお持ちの方が多いと思われます。

　もっとも、家賃滞納の場合、賃借人が経済的に困窮している場合も多く、滞納分の賃料について「支払いの目途が立たない」と言われてしまうことも少なくありません。

　このような場合、考えられる選択肢としては、１.連帯保証人に請求する、２.賃借人と分割払いの合意をする３.未払い賃料の支払いを減額（免除）して明渡しを優先する、といった方法があります。

　まず、１.契約上連帯保証人がいるのであれば、連帯保証人に対して請求を行うことを検討します（契約の解除前でも、家賃の滞納があれば連帯保証人に請求することができます）。

　連帯保証人からの回収が難しい場合は、２.賃借人との間で分割払いの合意をすることが考えられます（現在賃借人に資力がない場合、支払期限を先延ばしにしたり、１回あたりの支払金額が少ない長期の分割払いの約束をすることもあります）。

　もっとも、実際には３.「未払賃料の回収より早期の明渡しを優先する」という判断をされる賃貸人が少なくありません。

　賃借人との交渉がまとまらないまま時間が経過し、その間明渡しがなされないとすると、賃料相当額の損失が更に膨らんでいきます。

　また、賃借人が私物を放置したまま失踪してしまい、結果として賃貸人の負担が更に増えてしまうおそれもあります。

　そのようなリスクを避けるために「未払分の賃料を諦める代わりに早く明け渡してもらう」という判断に迫られる事例が多いのも現実です。

　そのため、賃借人と話し合いをする際には、裁判や強制執行になった場合の賃貸人の費用や時間の負担を考えて、経済的損失が最も少なくて済むような判断をする必要があります。

２.公正証書の作成

　当事者間で合意内容を書面化しただけの場合、その合意が守られなかった時には改めて裁判をしなくてはなりません。

　その手間を省くための手段としては、合意した内容について公正証書（公証人が法律行為や権利に関する事実について作成した証書）を作成するという方法があります。

　一般的な公正証書のメリットは、１.法律的に問題のない合意書面が作成できること、２.合意した義務を履行しようとする心理的効果が期待できること、３.金銭債権については、公正証書に基づいて財産の差押え等ができること（強制執行に必要な文言が明確に記載されている場合）、が挙げられます。

　ただし、建物明渡しの場合は、公正証書のみにより明渡しを実現できるわけではありません。

　公正証書によって合意（和解）が成立しても、建物明渡しについては、別途裁判を起こして判決を得る必要があります。

　公正証書によって強制執行ができるのは、賃料債権のような金銭債権に限られるためです（民事執行法２２条５号）。

３.訴え提起前の和解（即決和解）

　建物明渡しの実効性を確保するための手段としては、「訴え提起前の和解（即決和解）」という方法があります。

　即決和解とは、民事上の紛争のある当事者間において、おそらく合意ができるであろう事項について、簡易裁判所に和解の申立てをし、裁判所をとおして和解（合意）をする手続です（民訴法２７５条）。

　この申立てがされた場合、裁判所は、当事者間でなされた合意内容や当事者の意思を確認し、合意事項をまとめた和解調書を作成します

　即決和解のメリットは、１.原則として１回の期日で手続が終了し、費用も安いこと（一律２０００円）、２.和解調書があれば、相手方が合意した義務を履行しなかった場合、別途裁判をしなくても、金銭の請求だけでなく建物の明渡しまで求められることがあります。

　デメリットとしては、１.申立てから和解調書作成まで約１か月かかること（それ以上かかる場合もある）、２.申立ての段階で、当事者間でほぼ完全な合意ができていて、法律的に問題のない和解条項案が作成されている必要があることが挙げられます。

　特に２.については、法律の専門知識のない当事者にとっては若干利用しにくいかもしれません（和解条項案の書式例は、裁判所のウェブサイトからダウンロードすることも可能です）。

　賃貸人と賃借人との交渉においては、１.賃借人との間で、期限までに建物から退去する旨の合意をすること２.合意した義務の履行を確保することが重要となります。

　当事者間での話し合いが進まないような場合は、弁護士が代理人となって対応した方が良い場合もありますので、まずはご相談ください。

【注意】
　弊所では、居住用物件については貸主様からのご相談・ご依頼のみをお受けしております。
　居住用物件の借主様からのご相談・ご依頼（マンション・アパートを借りていらっしゃる方からの退去交渉等のご相談・ご依頼）は受け付けておりません。予めご了承ください（債務整理としてご相談をお受けすることは可能です）。
　なお、テナント物件（事業用物件）については、貸主様・借主様いずれの方からもご相談・ご依頼をお受けしております。