定期借家契約とは

　普通借家契約は、一般的な借家契約であり、更新等により長期間継続することが前提となっています。

　これに対し、定期借家契約は、一定の期間に限って建物を賃貸するための制度です（借地借家法38条）。

１.定期借家契約とは

　定期借家の制度は、借地借家法が改正された際に新しく定められたものです。

　借地借家法における建物の賃貸借契約においては、借主の保護のため、短期間で契約を終了することは難しくなっています。

　しかしながら、一度賃貸借契約を締結すると簡単には解約できないとすれば、建物所有者は建物を賃貸物件として貸し出すことに消極的になり、結果として物件が有効に活用できないという不都合が生じます。

　そのため、短期間で終了できる建物賃貸借契約として、定期借家という制度が新設されました。

２.定期借家契約の要件

　「定期借家契約」を締結するためには、次の要件が必要です。

　この要件を満たさないと定期借家契約とはいえず、一般の普通借家契約として扱われてしまうので注意が必要です。

(1) 建物賃貸借について一定の契約期間を定めること

　定期借家では、当事者が一定の賃貸借期間を定めることが必要です。

　例として、建物を「２年間に限って賃貸借する」といった定め方があげられます。

　なお、「賃借人が死亡するまで」といったように、不確定な期限を定めた場合は、この要件を満たさないことになります。

(2) 契約の更新がないこととする旨の特約を定めること

　契約更新に関しては、「契約の更新がないこととする」という特約を結ぶことが必要です。

　当事者が契約を続けたい場合は、期間満了後に新たな契約を締結するという形になります。

　書式としては、「本契約は、前項に規定する期間の満了により終了し、更新がない。ただし、甲及び乙は、協議の上、本契約の期間の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約をすることができる。」というような文言を入れることになります（国土交通省住宅局作成の定期賃貸住宅標準契約書参照）。

(3) 公正証書等の書面により契約をすること

　定期借家契約は、公正証書等の書面で契約をする必要があります。

　なお、公正証書は一例として挙げられているもので、一般の書面による契約であっても定期借家契約を締結できます（意外と知られていないので注意が必要です）。

(4) 定期借家契約説明書面を交付すること

　定期借家契約をしようとするときは、賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、定期借家では契約が更新されず期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければならないとされています。

　この書面は、契約書とは別に交付する必要があります。

　賃貸人がこの義務を怠った場合には、たとえ契約書で更新をしない旨の定めがあっても、その特約部分は無効とされ、普通借家契約と扱われることになります。

　なお、宅地建物取引業者等の仲介者が単に仲介者としての立場で説明等を行なったに過ぎない場合、この義務は履行されたことにはならないので注意が必要です。

３.定期借家契約のポイント

　上記の契約成立要件以外に、定期借家契約には以下の特徴があります。

(1) 契約期間

　契約の期間は自由に定めることができ、１年未満の契約も可能です。

　契約の更新がないため、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、確実に明け渡しを受けることができます。

(2) 中途解約

　居住用建物の定期借家契約では、契約期間中に、賃借人に転勤、療養、親族の介護など、やむを得ない事情が発生し、その住宅に住み続けることが困難となった場合には、賃借人から解約の申入れができます。

　この場合、解約の申し入れの日から、1か月が経過すれば、契約が終了します。

　ただし、この解約権が行使できるのは、床面積が200㎡未満の住宅に居住している賃借人に限られます。

　なお、特約により中途解約権について合意することも可能です。

(3) 契約終了時の通知

　契約期間が1年以上の場合は、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃借人に契約が終了することを通知する必要があります。なお、貸主と借主の合意があれば、契約期間後に再度の契約をすることも可能です。

(4) 普通借家契約から定期借家契約への切り替え

　従前の普通借家契約を合意により終了させ、新たに定期借家契約を締結することができるかが問題となります。

　平成12年3月1日の定期借家制度施行前に締結された居住用建物（住宅）の普通借家契約は、現在、合意によっても定期借家契約に切り替えることは認められていません。

　他方、事業用の普通借家や平成12年3月1日以降に締結された居住用の普通借家であれば、定期借家契約への切り替えが可能といえます。

　もっとも、後のトラブルを避けるためには、賃借人とよく話し合いをした上で合意をする必要があります。

【注意】
　弊所では、居住用物件については貸主様からのご相談・ご依頼のみをお受けしております。
　居住用物件の借主様からのご相談・ご依頼（マンション・アパートを借りていらっしゃる方からの退去交渉等のご相談・ご依頼）は受け付けておりません。予めご了承ください（債務整理としてご相談をお受けすることは可能です）。
　なお、テナント物件（事業用物件）については、貸主様・借主様いずれの方からもご相談・ご依頼をお受けしております。