不動産明渡トラブルの特徴
建物の明け渡しをめぐる紛争には、以下のような特徴があります。
１.貸主と借主の利害対立が大きいこと
建物明渡事件は、貸主・借主双方の生活基盤にかかわる重大な問題となります。
借主は、建物を明け渡すことになった場合、生活の本拠である住宅や、営業を行う事業所を失うことになります。
他方、貸主は、老朽化に伴う建て替えや自己使用等の理由で、当該建物を明け渡してもらう必要に迫られている場合が多くあります。
また、賃料の不払いが続いている場合などは、家賃収入で生計を立てている貸主の生活基盤が揺らぎかねないに深刻な問題となります。
そのため、一般的に対立が先鋭化しやすく、当事者の交渉により解決することが難しい場合も少なくありません。
特に交渉がまとまらず訴訟に発展した場合などは、解決に相当の時間がかかることが予想されます。
２.迅速に対処しないと損害が増大すること
家賃滞納等の事例では、借主が退去するまでの間、貸主に賃料相当額の損失が継続して生じることになります。
特に借主が経済的に困窮していたり、行方不明となってしまっていたりする場合などは、任意に退去してもらうことは容易ではありません。
また、借主による無許可営業や近隣への迷惑行為等がある場合、放置しておくとその物件の居住環境が悪化してしまいます。結果として、同じ物件の別の部屋を借りている住人が転居してしまうといった事例も少なくありません。
そのような事態に陥った場合、当該建物の賃料収入が大きく減少し、貸主の生活に深刻な影響が生じることが予想されます。
以上のことから、貸主の経済的損失を最小限にとどめるためには、迅速な法的対応により速やかに明渡しを実現することが必要となります。
３.法的知識に基づく対応が必要であること
建物明渡の事案に対処するためには、借地借家法等の関係法令に対する十分な理解が必要となります。
また、法律及び判例においては、借主の保護が重視されていることから、貸主の方が相対的に不利な立場にあると言えます。
そのため、特に貸主側の場合、十分な法的知識に基づいて慎重に対応することが不可欠となります。
(1) 正当事由がなければ更新拒絶ができない
一般的な賃貸借契約の場合、当初の契約期間が満了したとしても、貸主の希望通りに契約を終了できるわけではありません。
法定の期間内に借主に対して更新を拒絶する通知をしなければ、契約は更新されたものとみなされて存続することになってしまいます。
また、更新拒絶の通知をする場合には、契約を終了させる「正当事由」が必要とされています。
この「正当事由」については、様々な事情を総合考慮して判断されるため、定型的な結論が導かれるわけではありません。
したがって、貸主が正当事由を主張して明渡しを求める際には、法的な知識に基づき、事案に応じて綿密な準備検討を行う必要があります。
(2) 信頼関係破壊がなければ解除ができない
賃貸借契約においては、「借主に契約違反があればすぐに契約を解除できる」というわけではありません。
判例においては、貸主と借主の信頼関係が破壊されたといえるような客観的事情がない限り、貸主が賃貸借契約を解除することはできない、という「信頼関係破壊の法理」が採用されています。
そのため、賃料の滞納や無断転貸などの契約違反があった場合でも、契約の解除が認められないケースは少なくありません。
たとえ契約書上で「借主が２か月以上賃料支払を怠った時は、契約は当然に解除される」と定めていたとしても、借主が争っている場合には、その条項のとおりに契約を解除できるとは限らないのが実情です。
また、どのような場合に「信頼関係が破壊された」といえるかについて、裁判所の判断はケースバイケースであり、画一的な判断基準があるわけではありません。
そのため、このような契約違反の事例においても、訴訟に至った場合に備えて、法的見地から十分な検討を行い、説得的な主張を組み立てる必要があります。
(3) 実力行使が禁止されている
法律上、権利を有する者であっても、法律の定めに反した強硬な手段によって権利を実現することは許されていません（自力救済の禁止）。
そのため、借主に悪質な契約違反がある場合でも、鍵の交換等により借主を部屋から強制的に閉め出したり、無断で部屋に立ち入って借主の私物を処分したりすることは認められていません。
もし貸主がこのような行為をした場合、後に借主から損害賠償請求をされるおそれがあります。
また、借主の許可なく居室に立ち入った行為が刑法上の住居侵入罪にあたるとして、警察が介入する事態に発展する可能性も否定できません。
このような不測の事態を避けるためにも、法律の専門家と相談した上で対応することが重要です。
【注意】
弊所では、居住用物件については貸主様からのご相談・ご依頼のみをお受けしております。
居住用物件の借主様からのご相談・ご依頼（マンション・アパートを借りていらっしゃる方からの退去交渉等のご相談・ご依頼）は受け付けておりません。予めご了承ください（債務整理としてご相談をお受けすることは可能です）。
なお、テナント物件（事業用物件）については、貸主様・借主様いずれの方からもご相談・ご依頼をお受けしております。
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