更新拒絶・解約申入れ

　賃借人の義務違反等がない場合、賃貸人は、１.合意による解約、２.期間満了時の更新拒絶又は３.解約申入れのいずれかの方法により契約を終了させることになります。

　１.合意解約については、双方の合意に基づく契約の終了ですので、特別な要件等は定められていません。

　契約に合意解約に関する条項が定められている場合は、原則としてそれに従って解約手続が進められることになります。

　２.更新拒絶及び３.解約申入れの場合の手続については、期間の定めのある契約であるか否かにより要件が異なります。

　また、いずれの場合でも「正当事由」がなければ、賃借人から一方的に契約を終了させることはできません。

　以下では、期間の定めの有無による手続の違いと、正当事由について説明します。

１.期間の定めのある賃貸借契約の場合

　契約に期間が定められている場合、賃貸人は契約期間満了日の1年前から6か月前までの間に、「更新をしない」という通知（更新拒絶の通知）を賃借人に出すことが必要です（借地借家法第26条1項）。

　これにより、契約期間満了日に賃貸借契約を終了させることができます（正当事由がある場合）。

　このように、期間の定めのある契約の場合、契約が満了する半年以上前から準備をしておく必要があります。

　６か月前までに更新拒絶の意思表示をしていなければ、存続期間満了日が経過した後、契約は更新されたことになります（法定更新）。

　６か月を過ぎてから通知をした場合は、「解約申入れ」の通知をすることになります。

　解約申入れをしておけば、法定更新により期間の定めのない契約に切り替わった後に、契約を終了することができます。

　また、契約期間満了後に借主が建物の使用を継続しているときには、賃借人は遅滞なく異議（反対の意思表示）を述べることが必要とされています（借地借家法第26条2項）。

　期間が満了した後にも賃借人が建物から退去しないような場合、現状を放置することなく速やかに対処しなければなりません。

　また、賃借人に対する更新拒絶の通知や異議は契約の終了時期を左右する重要な要件となりますので、内容証明郵便を利用して書面を送付し、記録を残しておくことが重要です。

２.契約期間の定めがない賃貸借契約の場合

　この場合、賃貸人は賃借人に対し、解約申入れを行うことになります。

　更新拒絶の通知とは異なり、解約の申入れはいつでも行うことができます。

　解約申入れから6か月間が経過したときに契約は終了することになります（借地借家法第２７条１項）。

　ただし、契約期間の定めがある場合と同様、解約申入れから６か月が経過した後も賃借人が建物の使用を継続しているときには、賃貸人は遅滞なく異議を述べることが必要です。

　この異議がないと、契約が更新されてしまうので注意が必要です（借地借家法第２７条２項）。

３.正当事由

　法律上、更新拒絶通知と解約申入れについては、いずれも「正当事由」が必要とされています（借地借家法第２８条）。

　この「正当事由」が認められないと、賃貸人が更新拒絶の通知や解約申入れを行った場合でも、賃貸借契約を終了させることができません。

　そこで、借主に合意解約の意思がない場合には、更新拒絶通知や解約の申入れの際には、正当事由を備えることが必要となります。

　この正当事由については、借地借家法２８条に以下のような判断要素が挙げられています。

　１.建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む）がそれぞれ当該建物の使用を必要とする事情
　２.建物の賃貸借に関するこれまでの経過
　３.建物の利用状況
　４.建物の現況
　５.建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として立退料の支払いを申し出た場合にはその申出

　裁判所は、これらの要素を総合的に考慮して、更新の拒絶または解約の申入れに正当の事由があるかを判断します。このように個別事情が検討されることから、ケースバイケースの判断となっているのが実情です。

　なお、裁判所は、解約申入れ時に正当事由が備わっていなくても、裁判中に正当事由の要件が満たされて、そこから６か月経過した場合には、正当事由ありとして解約を認めています。

　借地借家法も判例も賃借人の保護を重視していますので、賃貸人側の事情や都合だけで正当事由が認められることはありません。

　もっとも、賃貸人側が十分な主張立証をすることができれば、正当事由が認められる可能性が高くなります。

　そのため、正当事由が問題となる事案では、綿密な調査や準備を行い、説得的な主張を組み立てることが重要となります。

　また、場合によっては明渡しの対価として、賃借人に対する立退料の支払いが求められる場合もありますので、その点についても検討しておくことが必要となります。

　正当事由に関する判例は多岐にわたるため、別の項で詳しく説明します。

４.まとめ

　このように、賃借人に義務違反がない場合、双方の合意によらずに賃貸人の意思で契約を終了させるのは、十分な準備が必要であると言えます。

　こうした事案においては、専門的な知識と経験を有する弁護士に相談する必要性が特に高いといえます。

【注意】
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