取引上の問題②（開発事業) | 建設業に強い千葉弁護士法人さくら北総法律事務所

１.開発事業とは

開発事業とは、土地等の物件の有する潜在的な価値や特性に応じた付加価値を高めることを目的として、宅地の造成分譲、マンションの分譲等のような開発を行った上で売却し、利益を得る事業を指します。単に工事を請け負うだけではなく事業の計画段階から関与していく点に特徴があります。

開発事業への参画方法は様々ですが、自社保有の土地を自ら開発する方法、市街地再開発事業や土地区画整理事業に関与していく方法などがあります。

自社保有の土地等の開発

自社で保有する土地の場合、オフィスビルなどを建設した後、テナントや居住者の入居により投資物件としての付加価値を上げた上で売却することや、住宅用マンションの建設を行い一般消費者へ売却を行うことにより、大きな開発利益を得ることができます。

特に住宅建設会社は、自社で土地を調達し開発を行った上で販売するいわゆる「建売」を行っています。

市街地再開発事業及び土地区画整理事業への参画

市街地再開発事業とは、都市再開発法に基づき、市街地内の老朽木造建築物が密集している地区等において、細分化された敷地の統合、不燃化された共同建築物の建築、公園、広場、街路等の公共施設の整備等を行うことにより、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図ることを目的とした事業です。

市街地再開発事業は、

敷地を共同化し、高度利用することにより、公共施設用地を生み出す。
従前の権利者の権利は、原則として等価で新しい再開発ビルの床に置き換えられる（権利床）
高度利用で新たに生み出された床（保留床）を処分し事業費に充てる

という仕組みになっています。

土地区画整理事業とは道路、公園、河川等の公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用の増進を図る事業です。

公共施設が不十分な区域では、地権者からその権利に応じて少しずつ土地を提供してもらい、その土地を道路・公園などの公共用地に充てるほか、その一部を売却し事業資金の一部とします。

事業資金は、土地処分金のほか、都市計画道路や公共施設等の整備費に相当する資金から構成されます。これらの資金を財源に、公共施設の工事、宅地の整地、家屋の移転補償等が行われます。

地権者にとっては、土地区画整理事業後の宅地の面積は従前に比べ小さくなるものの、都市計画道路や公園等の公共施設が整備され、土地の区画が整うことにより、利用価値の高い宅地が得られるという利点があります。

建築業者はこれらの事業に対して、保有する土地の地権者として関与するほか、事業の推進役として関与することにより工事の受注につながるよう働きかけを行います。

２.開発事業のリスク

一般的に、開発事業は事業規模が大きく、工事自体も長期にわたります。このため、住宅ローン減税の縮小などを原因とする不動産市況の変化、先行した開発事業地に人気が移るなどの需要状況の変化、オリンピックの開催などに伴う資材価格や労務費の高騰、資金調達の際の金利の上昇などの外部環境の変化による事業収支見込みの悪化といったリスクが存在します。

こういったリスクが顕在化し、事業の中止が決定された場合、当初見込んでいた利益が獲得できないばかりか、発生原価の回収ができない可能性があります。また、事業計画が思うように進まない場合、事業主の資金繰りの悪化により、支払が現金ではなく代物での回収になってしまうリスクなども存在します。

再開発事業の失敗例

開発事業に失敗し、巨額の事業損失が発生した実例をご紹介します。

(１)大阪市がJR天王寺駅南西部で約40年に渡って進めてきた「阿倍野再開発事業」では、事業損失が1,961億円に上ることが明らかになりました。これだけの巨大損失は国内の再開発事業でほとんど例がありません。
この事業損失に対する大阪市の一般会計からの損失補てんは2032年度まで続くそうです。

(２)大阪市阿倍野再開発課によると、再開発区域は阿倍野区と西成区にまたがる約28ヘクタールであり、市街地の再開発計画では神戸市の新長田駅南地区約20ヘクタールを上回り、西日本最大でした。再開発の目的は木造家屋の密集地を大阪市南部の拠点にふさわしい姿に変えることでした。

構想が浮上したのは高度経済成長期の1969年であり、7年後の1976年から事業に着手しました。古い住宅や店舗約2700軒が密集する土地を市が買収して29棟のビルを建築し、建物の売却益でビル建設や用地買収にかかる費用を償却する計画でした。

(３)当初は事業着手から15年で事業を終える方針でしたが、地権者が3100人と多く、用地買収が難航し、しかも、63階建て高層商業施設に核店舗として出店する予定だった大手百貨店のそごうが経営破綻で撤退してしまいました。
代わりに参入の意向を示した米商業開発大手のサイモングループとも話がまとまらず、事業が停滞し、最終的には、東急不動産が参加し、計画を大幅に縮小して6階建て商業施設「あべのキューズタウン」を開業しました。

(４)用地買収や道路、公園、マンションの建設などに大阪市が費やした事業費は、4810億円に上ります。そのための市債発行額は4224億円に達し、利子総額も1639億円に膨らみました。これに対し、収入は土地の売却収入の1193億円及び賃貸収入の1064億円であり、巨額の損失が市に残る形となってしまいました。

(５)このケースは建設業者ではなく、市が主体となって行った再開発事業ですが、失敗した場合のリスクがよく分かる事例だと思います。