飲食店の開業（賃貸借契約・消防法）
１.店舗の賃貸借契約
自分で店舗を所有しているような場合以外は、第三者から物件を賃借する必要があります。住居の賃貸借契約とは異なり、飲食店を営業する場合には、注意すべき賃貸借契約の内容がありますので、以下ご説明いたします。
使用目的
賃貸借契約では、物件の使用目的が定められている場合があります。その場合、賃借人が使用目的と異なる目的で物件を使用すると、賃貸人から賃貸借契約を解除される場合があります。飲食店は業種業態が様々であり、例えば寿司屋と焼肉屋では必要な設備も全く異なりますので、物件を賃借する際には、開業する業態を明らかにした上で契約することが必要です。
賃料その他の支払
賃借人にとっては、毎月物件の使用料としてどの程度の金銭を支払う必要があるのかは最大の関心事です。
毎月の支払としては、賃料の他に、共益費の支払義務があることが一般的です。また、駐車場代など、賃料、共益費以外の費用が発生する場合もあります。ビル物件等では、水道光熱費の単価が賃貸借契約で決められている場合がありますので、その点も注意が必要です。
契約期間
賃貸借契約には契約期間が定められています。
契約期間が短いと、開業のための投資を回収できないうちに賃貸借契約が終了してしまうことにもなりかねません。また、厨房設備や什器についてリース契約をしている場合、リース期間が満了する前に賃貸借契約が終了してしまうと不都合が生じます。
他方、契約期間が長く、契約期間中の中途解約に違約金が設定されている場合には、閉店したくても中途解約金のために閉店できないという状態になるおそれがあります。
敷金
賃貸借契約では、敷金、保証金等の名目で、賃貸借契約締結時に、賃借人が賃貸人に一定の金銭を預託する場合があります。これは、賃貸借契約期間中の賃借人の賃貸人に対する債務を担保するもので、賃貸借契約終了時に賃借人に未払賃料等があれば、その金額を差し引いて、残額が返還されます。
しかし、賃貸借契約によっては、敷引きといって、契約終了時に敷金の一部が無条件で差し引かれる特約が定められている場合があります。また、賃借人が契約期間中に中途解約する場合には、中途解約違約金として敷金を没収すると規定されている場合もありますので、事前に契約書をよく確認する必要があります。
更新料
賃貸借契約には、契約期間満了後、契約が合意更新されたときは、賃借人が賃貸人に対して更新料を支払うという特約が定められている場合があります。
更新料は、家賃の１、２か月分の額が一般的ですが、賃貸借契約の期間が短い場合には、更新の機会が増え、更新料の負担が大きくなります。
ダクトの位置、電気容量等の確認
お店の形態によっては、賃貸物件にあらかじめ設置されているダクトの位置を変更したり、電気容量を増設したりする必要がある場合があります。その場合には、賃貸人の承諾を得られることを確認してから賃貸借契約を締結するようにしましょう。
２.飲食業と消防署の許可
飲食店は不特定多数の方が利用する施設です。また、厨房だけでなく客席でも火を使う場合もあるため、オフィスビルよりも厳しい消防設備の設置義務が課せられています。
そこで、飲食店に設置が必要な消防設備などについて以下ご説明いたします。
消防設備とは
消防設備とは、消防法で規定されている消防用の設備・消火用水・消火活動上必要な施設の総称です。自動火災報知器や消火器・スプリンクラー・防火設備・誘導灯・火災通報装置などがあります。
不特定多数が利用する施設では、消防法によって設置しなければならない消防設備が定められています。
また、消防設備の設置に対して独自の規則を制定している自治体もあります。なお、消防設備の設置義務が課せられるのは、建物の所有者です。例えば、ビルのテナントとして入居している場合、消防設備の設置義務はテナントではなくオーナーにあります。
消防設備の設置義務と消防法
消防法とは、火災から人命と財産を守るために制定された法律です。消防設備とその点検については、消防法17条によって規定されています。消防設備の設置が義務づけられている設備は、特定防火対象物と非特定防火対象物に分類されており、飲食店は特定防火対象物です。
また、消防設備は施設の用途のほか、
- 延べ床面積
- 建物の構造（平屋・ビル・地下など）
- 収容人数
などによって設置義務のあるものが変わってきます。また、ビルでテナントを借りて営業をする場合、どの階にテナントに入るかにより、設置義務のある消防設備が変わってくるので注意が必要です。
飲食店に必要な消防設備について
前項でご紹介したように、延べ床面積や施設の使い道・飲食店が経営を行っている場所などで必要な消防設備が決まってきます。なお、病院や百貨店・学校・劇場などに入っている飲食店は、それらの建物に設置義務のある消防設備と、飲食店に必要な消防設備の両方を設置しなければなりません。
飲食店に必要な消防設備には、
- 消火器（延べ床面積150平方メートル以上）
- 屋内消火栓設備（延べ床面積700平方メートル以上）
- 自動火災報知設備（延べ床面積300平方メートル以上）
- 避難器具（2階以上もしくは地階に店があり、収容人数が50名以上の店舗）
- 誘導灯（すべての飲食店）
以上のような消防設備の設置義務があります。なお、今回記した延べ床面積などの条件はあくまでも目安です。建物の構造や防火体制・用途などによっては変化することもあります。全ての飲食店に設置義務があるのは誘導灯だけですが、飲食店が自主的に消火器などを設置しても構いません。
住宅との違い・排煙設備について
小さな飲食店でも、不特定多数が利用する施設であることにはかわりありません。火災が起きた際、素早く的確にお客様を避難させる必要があります。そのため、誘導灯の設置が義務付けられています。
また、百貨店・病院・映画館・劇場などで一定以上の延べ床面積を持つ施設は、建築基準法2条で特殊建築物に指定されています。特殊建築物では、排煙設備に関しても一定の基準があるため、飲食店を入れる場合は注意が必要です。
以下、詳細ページのご案内です。
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