住宅資金特別条項の利用条件
住宅資金特別条項を利用してマイホームを維持したまま借金を整理するには、次の条件を満たす必要があります。
住宅
住宅資金特別条項における「住宅」とは、次の条件を満たしているものをいいます(民事再生法196条1号)。 「自分が住むための自分の持ち家」ではない建物については、住宅資金特別条項を利用して建物を維持することができません。
次の条件のうち1つでも当てはまらないものがある場合には、住宅資金特別条項を利用することができません。
- 個人である再生債務者が所有すること
- 自己の居住の用に供する建物であること
- 建物の床面積の2分の1以上が専ら居住の用に供されること
- 以上の要件を満たす複数の建物があるときは、主として居住の用に供していること
それでは、以下で1つずつ解説します。
① 個人である再生債務者が所有する建物であること
住宅ローンの対象となる住宅の所有権が個人再生手続きを利用する本人(再生債務者)にある必要があります。
再生債務者が、建物の所有権を持っていない場合には、たとえ敷地の所有権を持っていたとしても住宅資金特別条項を利用することはできません。
ただし、建物を単独で所有していなければ住宅資金特別条項が利用できないわけではなく、建物の共有権(持分権)の一部を持っている場合でもこの要件を満たすことができます。
② 自己の居住に要する建物であること
基本的には個人再生手続きを申し立てた時点において、その住宅が再生債務者本人の住むためのものであることが必要です。
ただし、現実に本人が住んでいない場合でも、本人が住む計画があれば要件を満たすと判断されることがあります。たとえば、転勤の間に一時的に住宅を他人に貸していた場合、転勤が終わった後その住宅に住む予定がある、というようなケースであれば、要件を満たす可能性があります。
また、買った当初は投資用としてマンション等を購入したとしても、個人再生手続きを申し立てるまでの間に自宅として利用していた場合にも、要件を満たすと考えるのが一般的です。
③ 建物の床面積の2分の1以上が専ら居住の用に供されること
いわゆる二世帯住宅であって、建物の一部のみを再生債務者本人が居住スペースとして利用している場合、そのスペースが建物の床面積の2分の1以上を占めていれば住宅資金特別条項を利用することができます。
また、店舗兼住宅の場合も同様に、居住スペースが建物の床面積の2分の1以上を占めていれば住宅資金特別条項を利用することができます。
建物の一部に本人の居住のため以外に利用するスペースがある場合には、住宅資金特別条項が付いた再生計画案を提出する際に、建物の平面図や間取り図を提出し、利用状況等を説明する必要があります(民事再生規則102条1項5号)。
④(以上の要件を満たす複数の建物があるときは)主として居住の用に供していること
複数の建物があり、そのいずれも自分が住むために利用していて①~③の要件を満たしている場合であっても、住宅資金特別条項を利用することができるのは主に利用している1つの建物に限られます。
住宅の建設、購入もしくは住宅の改良のために借り入れたローンであること
住宅資金特別条項を利用するためには、その借入れが「住宅資金貸付債権」にあたること―住宅の建設、購入もしくは住宅の改良のために、分割弁済の約束で借り入れた債権であり、かつ、当該住宅ローンまたは当該住宅ローンにかかる保証会社の主債務者に対する求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されていること―が必要です。住宅ローンのほとんどはこの条件を満たします。
住宅の代金本体ではなく、住宅の購入等に必要な仲介手数料・登記費用・不動産取得税等について借り入れ(諸費用ローン)をした場合、その支払いの必要性が客観的に明らかであり、直接住宅の購入等のために必要なものであれば、住宅資金貸付債権に含まれると考えられています。
また、住宅ローンの借り換えをおこなった場合でも、新たな借入れ金がそれまでの住宅ローンの支払いに充てられている場合にはこの要件を満たすと考えられています。
住宅ローンに関する以外の担保権が設定されていないこと
住宅やその敷地に住宅ローン以外の借入れに関する後順位担保権(抵当権など)が設定されている場合には住宅資金特別条項は利用できません(民事再生法198条1項但し書き)。
このような担保権がある場合には、住宅資金特別条項を利用しても、後順位担保権の実行等により住宅が売却されてしまう可能性があるからです。
ただし、このような担保権が設定されている場合であっても、再生計画案の提出の時までに担保権を消滅させることが見込まれる事情がある場合には、個人再生委員や裁判所の判断により、個人再生手続きの開始が認められる場合もあります。
したがって、担保権者と交渉し、担保権の抹消をとりつけることができれば、住宅資金特別条項を利用することができる場合があります。
再生債務者が自宅の所有権を失う見込みがないこと
個人再生を利用する再生債務者が自宅の所有権を失う見込みがある場合には、住宅資金特別条項付きの再生計画が裁判所に認可されません(民事再生法202条2項3号、230条2項、240条1項1号、241条2項3号)。
具体的には、税金等の滞納があり、住宅に対する滞納処分を受けた場合には、滞納処分の解除がなければ住宅資金特別条項を利用することができません。
これに対し、一般の債権者による自宅の差し押さえや仮差し押さえが行われた場合は、これらの手続きが再生手続きの中で中止・失効するため、住宅資金特別条項を利用する妨げにはなりません。
保証債務の履行後6か月以内であること
保証会社を付けて住宅ローンを組んだ場合には、保証会社が保証債務の履行(代わりに銀行等へ金銭を払うこと)をした時から6か月以内でなければ、住宅資金特別条項を利用することができません。