自己破産(破産管財・同時廃止)と任意売却の関係
任意売却とは
住宅ローンを組むときに、銀行などからお金を借り、その際、ご自宅に抵当権を設定します。
住宅ローンを完済すれば、抵当権を抹消できますが、住宅ローンの返済中は、抵当権は付いたままです。
抵当権付きのご自宅について、ご自宅の売却金を住宅ローンの残債務に充てるという任意整理の方法を任意売却といいます。
前提として、お借入れをした銀行などと交渉し、銀行などの同意を得なければなりません。
競売との違い
競売手続き
住宅ローンの残債が残っている状態で、自己破産を申し立てると、これと同時に、ご自宅を競売されるというイメージをお持ちの方が多いかと思われます。
しかし、自己破産と競売は法律上は関係がありません。
自己破産したか否かにかかわらず、銀行などは、契約上の不履行(住宅ローンの滞納など)があれば、担保権実行としての競売申立をすることができます。
したがって、よく「いつ競売されますか。」「破産したら出て行かなければならないのですよね。」とのご質問をいただきますが、競売がいつ始まるかは、銀行の内部的な問題ですので、具体的にいつ、とお答えすることはできません。
任意売却手続き
他方、任意売却は、裁判外の手続きです。
ご自宅を所有されている方と銀行などとの合意により手続きを進めることができます。
したがって、引っ越しの時期をある程度自由に決めることができます。
また、任意売却の場合は、競売よりも不動産が高く売れる可能性があること(破産の場合は事故物件的な扱いを受け、価格が下がります。)、競売の費用がかからないこと、引っ越し代を出してもらえることがあるなどといったメリットがあることから、最近では任意売却の手続きをとる方が増えています。
なお、任意売却の場合、高い金額で売却できたときは、住宅ローンを完済できることもあります。
他方、任意売却額が住宅ローンを完済するのに満たない場合には、住宅ローンは残ることになりますから、引き続き住宅ローンを支払わなければなりません。
任意売却は自己破産前にすべきか
任意売却の時期はお客様ごとに異なりますので、一概にいつがいいとは言えません。
しかし、不動産をお持ちのままだと自己破産ができないというわけではありませんし、場合によっては破産手続き後に任意売却をすることもできます。
ただし、不動産を保有されたまま自己破産を申し立てられると、管財事件として、破産管財人が選任され、最低でも、約20万円の予納金を裁判所に納めなければなりません。
ただ、不動産を保有されているといっても、必ず破産管財人がつくわけではありません。
いわゆるオーバーローン(残債務が不動産の価格と比較して1.5倍以上)の場合には、同時廃止事件とされることもあります。
したがって、不動産を保有しているから必ず破産管財事件になるというわけでもないのです。
よって、結局のところ、オーバーローンであれば、不動産はどのタイミングでも任意売却できることになります。
結局、任意売却か競売のどちらがいいか
破産管財人が選任されないで同時廃止事件として破産手続きが終了した場合(もしくは破産管財人が破産財団から放棄した場合)、任意売却をすべきでしょうかそれとも競売の申立てを待つ方がいいのでしょうか。
競売を待つ場合には、結果的に、住宅ローンの支払をしないで(家賃の支払いをしないで)今のご自宅に住めることになります(倫理的に正しいかどうかは別です)。
任意売却の場合には、住宅ローンの支払をしなくて良い点は同じですが、任意売却先を探さなければなりませんし、価格の交渉や引っ越し費用の交渉などをしなけばなりません。
どちらも一長一短がありますから、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。
自己破産と共有持分権
自己破産申し立ての際に、不動産に関する共有持分を保有している場合、これも、住宅ローンの有無によって取扱いが変わってきます。
住宅ローンがある場合には、先ほど述べたことと同じような流れになります。
他方、住宅ローンがない場合、破産管財人が選任され、この方のもとで処理(換価)されることとなります。
最終的には、破産管財人の方針のもと、不動産持分の売却を目指すこととなりますが、市場での売却は困難なことが多いですから、他の持分権者やご親族に売却をお願いすることが多いようです。
最終的に売却ができない場合には、破産管財人が破産財団から放棄し、破産申し立てをした方の処分に委ねることもあります。