マンション管理費の回収
１.ご相談例
（相談内容）
私が管理組合の理事をしているマンションには、長期間にわたって管理費を滞納している区分所有者（住人）がいます。管理組合としてはどのように対応したらよいでしょうか。
（回答）
多くの管理組合は、管理費の滞納問題を抱えています。
区分所有者（住人）のマンションに関する支払については、大きく住宅ローンと管理費がありますが、住宅ローンは、支払わないと住居を失うことになりますので、住宅ローンの滞納は例外的なケースといえます。
一方、管理費については、請求がそれほど厳しくなく、支払っても支払わなくてもすぐに影響がある訳ではないので、滞納が起こりがちです。
多くの管理組合は、管理会社に管理費等の徴収業務を委託していますが、管理会社は一定の督促活動をすれば免責されますので、厳しい督促活動が期待できるとは限りません。
管理の主体は本来、管理組合であることから、管理組合として管理費の滞納は、放置しておくことはできない問題です。
放置した場合には、他の区分所有者へも悪影響（滞納の連鎖）を及ぼしかねません。滞納者が増加するとマンションの管理そのものが立ちゆかなくなり、重大な問題にもなります。
以上の理由から、管理費の滞納に対しては、早急な対応が必要になります。
具体的には、次のような方法が存在します。
１.普通郵便・訪問による請求
２.内容証明郵便による請求
３.支払督促による請求
４.訴訟による請求
５.強制執行による回収
１～２のうち、１、２程度までは、行っている場合も多いかもしれません。しかしこれに対して反応が無い、滞納が解消されない場合こそが、大半の管理組合の理事の方がお困りのケースだと思われます。
３～５に至るケースでは、弁護士の助力が必要だと思われます。弁護士に依頼する場合には、２の段階で、弁護士名義の内容証明郵便を送ってもらうのが効果的です。
また、管理費の滞納は一部の区分所有者（住人）だけに起こりうる問題ではありません。滞納が発生する度に個別的に弁護士に依頼するより、顧問契約を締結した方が費用を抑えることができます。
当事務所と顧問契約を締結していただいた場合、弁護士名義の内容証明による請求書の作成、送付を追加費用なしでご利用いただけます（通数に限りがあります）。
２.強制的な回収方法
支払督促や滞納者に対して支払を命じる判決を得ても、滞納者が滞納管理費を支払わない場合、強制執行（財産の差押え）によって強制的に回収することになります。
滞納者の財産のうち、勤務先に対する給料債権、銀行預金、自動車等が強制執行の対象となります。滞納者の区分所有建物（マンションの居室）自体も強制執行の対象とすることができますが、住宅ローンが設定されている場合は抵当権者が優先的に配当を受けるため、管理組合にはほとんど配当がない場合もあります。
債権執行、動産執行、不動産執行でそれぞれ申立ての手続が異なりますので、手続に習熟している弁護士に相談されることをお勧めします。
なお、区分所有者が管理を滞納したまま区分所有権を第三者に売却した場合や、住宅ローンを滞納したために競売にかけられて第三者が落札した場合は、新たに区分所有者となった者に対して滞納分を請求することができます（区分所有法7条1項、8条）。
３.管理費滞納の予防策
滞納が生じる原因は多様ですので、 様々な手段をもって対処する必要がありますが、一般的には以下のような方法が考えられます。
１.滞納者リストを作成すること
２.管理費等の支払い期日、支払い方法の定めを置くこと
３.遅延損害金の定めを置くこと
４.弁護士費用を請求できる旨の定めを置くこと
５.滞納者に対する督促に関する定めを置くこと
管理組合の役員は、短期間に交代することが多いので、督促のルールを定め、だれが役員になっても滞りなく督促手続が行われるように管理規約や細則に明記しておくべきです。
また、４についてですが、このような条項は「弁護士費用加算条項」といって、その有効性を否定する見解もあります。しかし、国土交通省のマンション標準管理規約にも記載されているほか、東京高裁平成26年4月16日判決は有効と判断しています。
最高裁の判例がないため、有効性について疑いがないと言い切ることはできませんが、有効・無効のいずれの解釈もあり得る、ということを理解された上で導入することがよろしいと思います。
なお、この裁判例では、請求できる弁護士費用とは、不法行為に基づく損害賠償請求のように損害額の10%などと裁判所が算定するのではなく、実際に弁護士に支払った（要した）金額全額を認めています。
【注意】
弊所では、債権回収業務について、事業性資金（事業により発生した債権（例：工事代金、売買代金、診療報酬などの売掛金や賃料・リース料など））の回収業務のみをお受けしております。個人間・親族間の貸付け等（親子間の貸付けや、個人的な貸付け）の債権回収は受け付けておりません。予めご了承ください。
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