賃料増減額

１.賃料減額請求

店舗を賃借して飲食店を経営している場合、店舗の賃料は売上の1割前後を占める大きな経費の一つです。店舗の売上が悪化した場合、売上に対する賃料が重荷となり、営業の継続が難しくなることもあります。
そのような場合、経営者としては、可能であれば店舗の貸主に対して賃料の減額を請求したいと思われるでしょう。

この点、借地借家法32条1項は、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」と定めています。

すなわち、税金の増減や経済事情の変動で、賃料が相当でなくなったときには、借主は賃料の減額を、貸主は賃料の増額を請求する権利を認めています。
店舗を賃借している借主としては、貸主に対して賃料の減額を請求するのは気が引けるかもしれませんが、借地借家法は借主の権利として賃料の減額請求権を定めていますので、実際の家賃が不相当な場合には、貸主に対して賃料の減額を請求すべきです。

なお、借地借家法32条1項の規定は強行法規（当事者の意思にかかわらず、強制的に適用される規定のことをさします。）であるため、賃貸借契約書に減額請求の禁止などの規定があったとしても、減額を請求することができます（最高裁判所平成15年10月21日判決）。

２.賃料減額請求の準備

上記のように、賃料減額請求は借主に認められている権利ですが、店舗の貸主に賃料の減額を請求する場合、闇雲に賃料を下げるように求めても、貸主が応じてくれる可能性は低いでしょう。
借主としては、貸主を納得させられるだけの資料を準備する必要があります。

賃料の減額を求めるための資料として最も説得力があるのは、不動産鑑定士が作成する賃料に関する意見書ですが、不動産鑑定士に意見書の作成を依頼すると、それなりの費用が発生します。
そこで、不動産鑑定士に意見書の作成を依頼せずに、自分で資料を準備して交渉する場合には、

店舗の売上に対する賃料の比率に関する資料
社会経済状況が悪化している場合には、そのことが明確に分かる資料（近年の飲食店の倒産や負債総額の推移等の資料）
借りている店舗の物件価格自体が下がっている場合には、物件価格の下落状況が分かる資料（路線価や固定資産評価証明書）

等を用意します。

売上が落ちていることを理由に賃料の減額を請求する場合は、過去と現在で売上に対する賃料比率がどの程度上昇しているのかを説明し、経営の立て直しのためには賃料減額が必要であることを具体的に説明することが大切です。　また、長年店舗を賃借して経営している場合、賃主が行った物件に対する投資の回収が進んでいること、経済状況が賃貸借契約締結時から変動していることなども賃料減額請求の交渉材料になります。

３.減額請求の方法

賃料減額請求のための資料が準備できたら、貸主に対して賃料減額の申入れを行います。

この申入れは、口頭でもできますが、いつ、どのような請求をしたかを明らかにするため、必ず書面、それも配達証明付きの内容証明郵便で行うべきです。

借主からの賃料減額請求について、貸主が難色を示し、協議が整わなかった場合には、裁判所の力を借りることになります。

賃料減額請求は、調停前置主義といって、訴訟をする前に調停をする必要があります。したがって、まず、調停の申立てを行います（民事調停法24条の2）。調停というのは、裁判所において、当事者が話合いによりお互いが合意することで問題の解決を図る手続です。

調停で賃料の合意ができなかった場合には、訴訟を提起します。この場合、裁判所が証拠に基づき、判決で賃料を決めることになります。

賃料減額の判決が確定した場合、借主が貸主に支払ってきた賃料が判決で確定した賃料より高ければ、貸主はその差額について年1割の利息を付けて借主に返さなければなりません（借地借家法32条3項）。
逆に、貸主が賃料増額請求を行い、借主が貸主に支払ってきた賃料が判決で確定した賃料よりも安かった場合は、借主はその差額について年1割の利息を付けて貸主に支払わなければなりません（同条2項）。