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借主が退去しない場合の対応


 勝訴判決を得てもなお賃借人が退去しない場合、賃貸人は強制執行の申立てをすることになります。

 強制執行とは、債権者が債務者に対して有すると認められた民事上の請求権を、国家権力によって強制的に実現する手続きをいいます。

 具体的には、請求権が金銭の支払に関するものである場合は、相手方の預貯金や給与を差し押さえて、そこから未払債権を回収することができます。

 建物明渡請求の場合は、公務員である執行官により、賃借人を建物内から退去させたり、放置されたものを運び出して売却したりすることで、建物の明渡しを実現するということになります。

 実務上、強制執行まで至る例は多くはありませんが、任意の明渡しに応じることなく居座り続ける賃借人を退去させるための最終手段となるため、非常に重要な手続です。

1.強制執行の申立てにあたって(必要書類)

 強制執行の申立てを行うにあたっては、

 1.債務名義
 2.執行文
 3.送達証明書

 が必要になります

(1) 債務名義

 「債務名義」とは、賃貸人の明渡請求権の存在を公的に証明する文書をいいます。

 債務名義になりうるものについては民事執行法第22条に列挙されています。

 建物明渡請求の場合、債務名義は「確定判決」「和解調書」「仮執行宣言付きの判決」となります。

(2) 執行文

 「執行文」とは、債務名義に基づいて強制執行できる状態であることを公証するために、裁判所書記官が付与する文言をいいます。

 この執行文は債務名義正本の末尾に付されます。

 そのため、判決が言い渡された裁判所の書記官に申立てをして、判決の末尾に「執行文」というものを付けてもらう手続が必要になります。

 執行文については、次に説明する「送達証明書」と同時にもらうケースが多いです。

(3) 送達証明書

 「送達証明書」とは、債務名義が相手方に送達されたことを証明する裁判所の書面のことです。

 法律上、強制執行を開始するためには、賃借人(被告)に債務名義が送達されなければならないと定められているため、この「送達証明書」が必要になります(民事執行法第29条)。

 判決言渡しから送達開始までの期間については、裁判所により異なりますが、1日から1週間程度かかります。

 相手方が郵送された判決をすぐに受領した場合は数日で送達完了になりますが、相手方が受け取らなかった場合は、再送達等の手続により時間がかかってしまうことになります。

2.強制執行の申立てと執行官との打ち合わせ

 1.債務名義、2.執行文、3.送達証明書がそろったら、強制執行の申立てを行います。

 強制執行の申立ては、賃貸物件の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に対して行います。

 執行官とは、裁判の執行などの事務を行う、各地方裁判所に所属する裁判所職員のことをいいます。

 申立ての際には、執行官に対する予納金が必要になります。

 予納金の額は、裁判所や相手方の人数によって変動しますが、相手方が1名の場合は、6万円から7万円程度が予納金として必要になります。

 建物明渡しにおける執行官の事務は、建物の明渡しを命じられた賃借人が建物を明け渡さない場合に、その建物から賃借人を排除した上で、建物を賃貸人に引き渡すということです。

 自力救済(借主に無断で家財道具を捨てたり、鍵を取り替えたりすること)が禁止されている権利者に代わって実力を行使し、権利を実現するという役割を担っています。

 強制執行の申立てを行うと、執行官との打ち合わせが行われます。

 執行官との打ち合わせの方法は、裁判所で執行官と直接会って行う場合のほか、電話で打ち合わせが行われる場合もあります。

 打ち合わせの際、「明渡しの催告」(賃貸人に建物を明け渡すよう求める催告)の日程が決められます。また、利用する執行補助者をどの業者にするかを執行官に伝えることになります。

 執行補助者とは、強制執行を行うにあたり、実際に荷物を搬出・保管したり、鍵の開錠を行ったりする業者のことをいいます。

 一般的には、賃貸人側で利用する執行補助者をあらかじめ決めておきます。利用する執行補助者が決まっていない場合には、執行官が執行補助者を紹介してくれます。

 執行補助者に対して支払う報酬に一律の基準はなく、業者によって異なります。

 報酬額は部屋の広さや荷物の量によっても異なりますが、約15万円程度から、多いときには50万円を超える場合もあります。

 したがって、できるだけ安価な費用で請け負ってもらえる執行補助者を事前に探しておいた方が、賃貸人が負担する執行費用を抑えることができるでしょう。

 明渡しの催告と断行の手続については、別のページで説明します。

【注意】
 弊所では、居住用物件については貸主様からのご相談・ご依頼のみをお受けしております。
 居住用物件の借主様からのご相談・ご依頼(マンション・アパートを借りていらっしゃる方からの退去交渉等のご相談・ご依頼)は受け付けておりません。予めご了承ください(債務整理としてご相談をお受けすることは可能です)。
 なお、テナント物件(事業用物件)については、貸主様・借主様いずれの方からもご相談・ご依頼をお受けしております。

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