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借主の所在不明時の対応


 賃借人が家賃を滞納したまま所在不明になってしまいました。どのように対応したらよいですか、というご質問を頂くことがあります。

 賃借人が失踪してしまい連絡が取れないような場合でも、法律で定められた方法により、契約の解除と明渡しの手続をすることができます。

1.行方不明者への解除手続

(1) 解除の意思表示の到達

 建物賃貸借契約を解除するには、契約を解除する旨の意思表示をしなければなりませんが、意思表示は、その通知が相手方に到達した時から効力を生ずるものとされています(民法97条1項)。

 建物の賃借人が行方不明の場合には、契約解除の意思表示をどこに対してすればいいのかが分からない状態になっています。このように、意思表示の相手方の所在を知ることができないときには、「公示の方法」によって意思表示をすることができるとされています(民法98条1項)。

 この方法は、相手方の所在が分からないことが要件ですので、まず、相手方の住所地に通知しても所在不明で通知書が戻ってくることを証明する必要があります。

 まずは、賃借人の住所地に「滞納賃料を相当期間内に支払うことを催告し、相当期間内に支払がない場合には賃貸借契約を解除する」旨を記載した解除通知書を配達証明付内容証明郵便で発送し、同内容証明郵便が所在不明で戻ってきてから手続を行います。

(2) 「公示の方法」

 公示の方法は、公示送達に関する民事訴訟法の規定に従って、賃借人の最後の住所地(当該賃貸建物の住所地)を管轄する簡易裁判所に申立てをすることによって行います。

 簡易裁判所に申し立てる際には、裁判所が本当に相手方の住所が不明であるのかどうかを審査するための資料として、

 1.相手方の住民票又は不在籍証明書
 2.契約解除の内容証明郵便が所在不明で返却されたものの写し
 3.相手方が所在不明であるか否かの賃貸人側の調査報告書

 を提出する必要があります。

 費用となります。

 また、公示による意思表示を行うために、4.相手方に対する契約解除の通知書を提出します。

 簡易裁判所が審査の結果、相手方の所在が不明であると認められたときは、簡易裁判所に提出した契約解除の通知書が裁判所の掲示場に掲示され、かつ、その掲示があったことを官報に少なくとも1回掲載することにより、公示が行われます。

 裁判所が相当と認めるときは官報への掲載に代えて、市役所、区役所、町村役場又はこれらに準ずる施設の掲示場に掲示することを命ずることができます(民法98条2項)。

 公示による意思表示は、最後に官報に掲載した日又はその掲載に代わる掲示を始めた日から2週間を経過した日に相手方に到達したものとみなされます。

 この時点で、賃借人が実際にその公示を認識しているか否かを問わず、賃貸借契約解除通知が相手方に到達したことになります。

2.行方不明者に対する明渡しの手続

(1) 建物明渡請求訴訟の提起

 賃貸借契約が公示の方法により有効に解除された後は、借家人に対する建物明渡請求訴訟を提起し、判決を得て強制執行手続により建物の明渡しを実現することになります。

 訴状には建物の明渡しと未払賃料の支払を求める旨を記載します。

 なお、無催告解除特約がある場合、訴状に賃料滞納により契約を解除する旨の意思表示を記載することで、解除の意思表示と訴状の送達を同時に行う場合もあります。

(2) 公示送達手続

 公示送達とは、送達を受けるべき者(行方不明の賃借人)の住所、居所、送達すべき場所のいずれも不明な場合に行われるものです。

 裁判所書記官が送達すべき書類(建物明渡等請求の訴状)を保管し、送達を受けるべき者(被告)が裁判所に出頭すればいつでも書類を交付する旨を裁判所の掲示場に掲示することによって行われます。

 賃貸人は、裁判所に対して、訴状とともに公示送達を求める申立てを行い、掲示がなされてから2週間を経過すると効力が生じます(民事訴訟法 112条1項)。

 これにより訴状が相手方に到達したものとされ、訴訟手続が開始します。

(3) 公示送達効力発生後の口頭弁論期日

 このようにして第1回の口頭弁論手続が開かれますが、行方不明の相手方が出頭してくることはまれです。

 相手方が欠席すると、訴状に記載した内容を被告がすべて認めたものとみなされ、通常は2週間程度で建物明渡しと未払賃料の支払を命ずる判決が下されます。

 このように、相手方が所在不明であっても、建物明渡しの手続を行うことは可能です。

 相手方が所在不明になってしまったことが発覚したら、速やかに法的措置をとる必要があるといえます。

【注意】
 弊所では、居住用物件については貸主様からのご相談・ご依頼のみをお受けしております。
 居住用物件の借主様からのご相談・ご依頼(マンション・アパートを借りていらっしゃる方からの退去交渉等のご相談・ご依頼)は受け付けておりません。予めご了承ください(債務整理としてご相談をお受けすることは可能です)。
 なお、テナント物件(事業用物件)については、貸主様・借主様いずれの方からもご相談・ご依頼をお受けしております。

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