借地借家法とは

１.借地借家法とは

　借地借家法は、民法の特別法として平成４年に施行された法律です。

　建物の所有を目的とする土地の賃借権（借地権）の存続期間・効力、及び建物の賃貸借の契約の更新・効力等に関する規定が置かれており、民法に優先して適用される法律となっています。

　この借地借家法は、旧借地法・借家法を一本化した法律で、賃貸人と比べて立場が弱くなってしまいがちな賃借人を保護することを目的として作られています。

　そのため、民法で定められているよりも、賃借人の権利が強化されているのが特徴です。

　借地借家法は「賃借人の保護」という旧法の趣旨を引き継いでいますが、旧法が制定された当時とは土地や建物の賃貸借をめぐる社会的状況が変化していることを踏まえ、旧法の規定の多くが改められています。

　なお、借地借家法が施行される以前（平成４年７月３１日まで）に締結された契約には、借地借家法の主要な規定は適用されず、旧借家法の規定が適用されることになります。

　そのため、契約がいつ締結されたかについて確認する必要があります。

２.借地借家法の規定

(1) 借地権

１.契約期間（借地借家法第3、4条）

　借地借家法3条では、契約時の借地権の存続期間は３０年、もしくはそれ以上とすることが定められています。

　加えて、4条では、借地契約が更新された場合にはさらに１０年以上（最初の更新時は２０年以上）、借地権を存続させなければならないと定められています。

　このように、借地権については、存続期間を長くすることで借地人の生活基盤を安定させることを図っています。

　反面、土地所有者にとっては負担が大きいことから、借地権が長期間にわたり継続することを前提に借地契約を締結する必要があります。

２.更新（借地借家法5条）

　土地上に建物がある場合に、賃借人の側から更新請求がなされた時は、賃貸人の側で遅滞なく異議を述べなければ、借地契約は更新したものとみなされます（5条1項）。

　また、賃借人から請求がなくても、建物がある場合に賃借人が土地の使用を継続していれば、賃貸人の側から遅滞なく異議を述べなければ、借地契約は更新したものとみなされてしまうことになります（5条2項）。

　すなわち、賃貸人が更新を拒絶したい場合には、賃借人に対して、速やかに反対の意思表示をすることが必要となります。

３.異議に必要となる正当事由（借地借家法第6条）

　賃貸人が異議を述べる際には、建物賃貸借の場合と同じく、「正当事由」が必要となります。

(2) 建物賃借権

　建物明渡事件において主に問題になるのは、この建物賃借権に関する規定です。

　建物賃貸借を終了させるためには、以下のような要件が設けられています。

１.更新拒絶（期間の定めがある建物賃貸借の場合）

　期間の定めがある建物賃貸借において、賃貸人が期間の満了の１年前から６ヶ月前までの間に賃借人に対して契約を更新しない旨の通知（更新拒絶の通知）又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をすることが必要となります。

　この通知をしなかったときは、それまでの契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされてしまいます（法定更新）。

　同様に、賃借人が期間満了後も建物の使用を継続しているのに対し、賃貸人が遅滞なく異議を述べない場合にも、契約は更新したものとみなされてしまことになります。

この「遅滞なく異議を述べる」とは、賃借人の使用継続を認めない旨の意思表示を、適切な時期に行うことをいいます。

　法定更新がなされると、建物賃貸借契約は期間の定めがないものとなります。

２.解約申入れ（期間の定めのない建物賃貸借の場合）

　期間の定めのない建物賃貸借の場合、建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合、建物その解約の申入れの日から６ヶ月を経過することによって終了します。

３.正当事由（借地借家法第28条）

　上記の更新拒絶の通知及び解約の申入れについては、借地権の項で述べたのと同様に、「正当事由」が必要とされています。

　この「正当事由」については、別の項で詳しく解説いたします。

３.まとめ

　このように、賃貸借をめぐる法律関係においては、賃借人の保護が重視され、賃貸人は相対的に不利な立場にあることが特徴となっています。

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