賃貸トラブル（退去トラブル）の防止
ここでは、建物明渡をめぐる紛争防止のために賃貸人がとるべき対策を解説します。
１.契約違反等への対処
(1) 契約段階
契約段階で、賃借人との間で契約条件について細かい取り決めを行い、権利義務関係を明確にしておくことが必要です。
このように契約書上で詳細な条件を明示しておくことで、賃借人が違反行為を行うことに対する抑止力になります。
仮に、特約が存在するにもかかわらず、あえてそれに違反するようなことがあった場合も、特約がない場合と比べて信頼関係の破壊が認められやすくなります。
また、賃料の不払いが生じた場合の対応策として、あらかじめ支払能力のある連帯保証人をつけておくことも重要です。
連帯保証人は主債務者である賃借人と同等の責任を負うことになるので、賃料不払いが生じた場合に、連帯保証人から回収することができるためです。
一般的には、連帯保証人が賃借人と近い関係にある人物である方が、「迷惑を掛けたくない」という気持ちが強くなり、賃料不払いを起こさないように注意する動機づけになると言われています。
そうした人的関係の点と、連帯保証人の資力を考慮した上で、連帯保証人を個人とするか、家賃保証会社とするかを決めることになるでしょう。
(2) 契約期間中
契約期間中に賃借人の義務違反があった場合は、速やかに対処する必要があります。
たとえば、賃料の滞納があった場合、１回目の滞納があった時点で、賃借人に連絡して支払いを催促するといった対応をすべきであるといえます。
賃貸人側が何もせずに事態を放置していると、賃借人も「少しぐらい遅れても大丈夫だろう」と安易に考えてしまい、結果的に賃料の滞納が慢性化してしまうおそれがあります。
この際、賃借人に対して、賃料の支払いが遅れている理由について尋ねることで、賃借人が置かれている状況を把握することができます。
２回目の滞納があった場合は賃貸人に対して請求書（催告書）を送付し、３回目（３か月分）の滞納が生じたら、催告及び解除予告通知書を配達証明付の内容証明郵便で送付する、といったように、各段階ごとに適切な対応を行うことが重要であるといえます。
「１～２か月の家賃滞納に対しては何も言わず、３か月滞納した時点で賃借人にいきなり催告と解除通知を送る」というような対応は、賃貸人・賃借人双方にとって望ましいものではありません。
また、用法違反や無断転貸、無断増改築等の違反行為が発覚した場合も、速やかに内容証明郵便を送るなどの対策を講じる必要があります。
賃貸人が何もしないままでいると、後に違反行為を黙認していたと主張されてしまう可能性があるためです。
いずれの場合でも、賃借人の義務違反の見逃さず、その場で迅速に対処することが重要です。
２.定期借家契約の利用
建物明け渡しをめぐる紛争を予防する最も確実な方法として、定期借家契約を利用する、という手段があります。
普通借家契約の場合、「正当事由」の要件があるため、期間満了時に明渡しを求められるとは限りません。
また、契約違反があった場合にも、契約を解除するには「信頼関係の不破壊」というハードルがあります。
それに対し、定期借家契約であれば、期間の満了により確実に契約を終了させることができます。
また、契約違反があった場合でも、賃借人が裁判を起こしてまで「信頼関係の破壊」について争い、契約を存続させようとすることは考えにくいといえます。
このように、定期借家契約は紛争予防の手段としては優れていると言えます。
なお、定期借家契約は、借地借家法第38条の要件を満たした場合に成立します。
法定の要件を欠く場合、定期借家契約とは認められず、普通借家契約として扱われてしまうので注意が必要です。
３.早期の法律相談
建物明渡の事件では、他の事件以上に、時間や期限を意識して対策を講じる必要があります。時機を逸してしまった場合、大きな損失が生じることになります。
(1) 契約終了の通知
普通借家契約の場合、期間満了の１年前から６か月前までの間に更新拒絶の通知をしないと契約が法定更新されてしまいます（借地借家法26条）。
定期借家契約の場合も、期間満了の１年前から６か月前までに契約終了の通知をする必要があります（借地借家法38条）。
(2) 計画的な明渡請求
正当事由が問題となる事案では、予想される立退料の額や、訴訟に発展した場合の損失等も考えて、計画的に交渉を行う必要があります。
対応が後手に回ると明渡しも遅れることになり、その間は賃貸人が建物を有効に活用できなくなってしまいます。
(3) 専門家への相談
法律知識を持つ弁護士に早期に相談することによって、更新拒絶通知等の手続を失念してしまうことを防ぎ、時間を無駄にすることなく建物明渡しを実現することができるといえます。
更に、専門家の視点から、将来の紛争のリスクを検討し、予防策を提案することもできます。
賃貸借契約をめぐっては様々なトラブルが生じる可能性があり、その全てに賃借人だけで対応するのは大変な負担だと思われます。
弊所にご相談いただければ、紛争防止・解決のためのご提案とサポートをさせていただきます。
【注意】
弊所では、居住用物件については貸主様からのご相談・ご依頼のみをお受けしております。
居住用物件の借主様からのご相談・ご依頼（マンション・アパートを借りていらっしゃる方からの退去交渉等のご相談・ご依頼）は受け付けておりません。予めご了承ください（債務整理としてご相談をお受けすることは可能です）。
なお、テナント物件（事業用物件）については、貸主様・借主様いずれの方からもご相談・ご依頼をお受けしております。
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