不法占拠への対応

　不法占有とは、法的な権利がない状態で土地や建物を占拠していることをいいます。

　不法占有の例として、全く知らない第三者（賃貸人に無断で賃借人から賃借権の譲渡を受けた者など）が建物を占有している場合のほか、賃貸借契約を解除したにも関わらず、元賃借人が退去せず居座っている、といった場合があります。

　ここでは、建物が不法占有されている場合にどのような対策をとるべきかについて説明します。

　明渡しに関する詳細な法的手続の内容については、「建物明渡しの流れ」の項で説明します。

　第三者による不法占有の例として、テナントビルの一室を借りていた賃借人が第三者に賃借権を無断譲渡してしまった事例があります。

　このような場合、本来の賃借人が行方不明となってしまっている事案も珍しくありません。

　このような賃借権の無断譲渡が行われた場合、賃貸人と現在建物を占拠している第三者との間には何の契約関係もないため、賃貸人は当該第三者に対し、建物明渡請求権と、不法行為に基づく損害賠償請求権を有することになります。

１.不法占拠者に対する明渡請求

　一般的に、不法占拠者に対する明渡請求は、他の類型と比べて判決を得ることは容易であるといえます。

　「原告（請求者）がその建物を所有していること」及び「被告（請求を受けた者）がその建物を占有していること」を主張立証できれば原告の請求が認められます。

　賃借権の無断譲渡の事案では、賃借人との契約の解除をしていなくとも、第三者に対して明渡しを求めることができます（「信頼関係を破壊するに至らない特段の事情」がない場合に限ります）。

１.相手方との交渉

　すぐに明渡訴訟を提起することもできますが、その場合、賃貸人に時間や費用の負担が生じてしまいます。

　コストを抑えるという観点からは、賃貸人としては、相手方に対して権利関係を説明し、任意に建物を明け渡すよう求めることになります。

　ただし、占有者に説得に応じる意思がなく、あくまで居座り続けようとしているような場合には、速やかに法的手続を取る必要があります。

　なお、たとえ不法占有者であっても自力救済（実力を行使して無理やり追い出したり、無断で占有者の私物を処分したりすること）は禁止されていますので、注意が必要です。

２.占有移転禁止の仮処分

　建物の明渡請求訴訟を提起する場合、賃貸人を原告、現在建物を占有している第三者を被告として訴えを提起することになります。

　もっとも、裁判を起こされた占有者が当該物件を別の第三者に利用させる（占有を移転させる）といった事態が起こるおそれがあります。

　こうなると、仮に判決を得たとしても、訴訟の当事者でない新たな占有者に対しては、直ちに強制執行をすることができなくなってしまいます。

　そのような事態を防ぐため「占有移転禁止の仮処分」という手続きをとることがあります。

　この手続は、訴訟の相手方となる占有者を固定し、その後に他の者に占有が移転された場合でも、仮処分の執行時点の占有者に対する請求認容判決があれば強制執行ができるようにするものです。

　占有移転禁止の仮処分の手続については、明渡し手続の流れの項で詳しく説明します。

３.建物明渡請求訴訟の提起

　訴状を作成して裁判所に提出します。

　訴訟においては、各当事者がそれぞれ主張及びその主張を裏付ける証拠を提出して立証をしていきます。

　判決により最終的な結論が出される場合の他、裁判中に和解が行われることもあります。

４.強制執行

　相手方（被告）に明け渡しを求める判決を得たにもかかわらず、相手方が建物から退去しない場合、賃貸人は裁判所に明渡しの強制執行を申し立てる必要があります。

　不動産明渡しの強制執行申立ては、強制執行の申立書を提出して行います。

　必要書類と共に申立書が提出されると、裁判所の執行官から相手方に対し明け渡しの催告がなされます。

　それでも明渡がなされなければ、執行官により強制的に明け渡しが実現されます（明渡の断行）。

【注意】
　弊所では、居住用物件については貸主様からのご相談・ご依頼のみをお受けしております。
　居住用物件の借主様からのご相談・ご依頼（マンション・アパートを借りていらっしゃる方からの退去交渉等のご相談・ご依頼）は受け付けておりません。予めご了承ください（債務整理としてご相談をお受けすることは可能です）。
　なお、テナント物件（事業用物件）については、貸主様・借主様いずれの方からもご相談・ご依頼をお受けしております。