明渡しの催告と執行(断行)
1.催告の準備
執行官との打ち合わせを行い、「明渡しの催告」の日が決まったら、実際に明け渡しを求める物件にいくことになります。
「明渡しの催告」とは、賃貸物件に執行官、立会人、賃貸人または賃貸人の代理人(弁護士など)、執行補助者、が出向き、物件の占有状況を確認した後、引き渡し期限と実際に強制執行を行う日を記載した公示書を物件内に貼り付ける手続のことをいいます(民事執行法第168条の2)。
明渡しの催告により、催告の日から引き渡し期限までの期間に占有が移転されても、新たな占有者に対して明渡執行を行うことができます。
通常、立会人は執行官が用意してくれる場合が多いです。
また、物件の占有者により、執行官が執行の妨害を受けるおそれがある場合、警察官の立ち合いなどを求めることもできます。
賃借人が攻撃的な人物である場合や、反社会的勢力が物件を占有しているような場合は特に注意する必要があるといえるでしょう。
円滑な執行を行うために、賃貸人側が事前に執行官に対し正確な情報を提供し、十分な準備をしておく必要があります。
2.引渡し期限
引渡し期限は、明渡しの催告があった日から1か月を経過する日と定められており(同条第2項)、実際に強制執行が行われる日は明渡し期限の数日前に設定されるのが通常です(実際に強制執行を行うことを「断行」といい、その日のことを「断行日」といいます)。
引き渡し期限=断行日ではないので注意が必要です。
強制執行の申立てをしてから「明渡し催告」の日までは、約2週間程度かかります。
したがって、断行日までは、さらに4週間程度かかるということになります。
3.費用
明渡しの催告の際に、明渡しの断行をした場合にかかる具体的な費用が算定されることになります。
物件に立ち入った執行官の判断により、物件内の残置された物の保管・廃棄の方法等が決められ、これに応じて、執行補助者が強制執行にかかる費用の見積りを出すためです。
なお、明渡し催告のため物件に立ち入ったところ、賃借人(占有者)は既にいなくなっており、荷物がほとんど残っていないような場合には、執行官の判断で即時に明渡しが完了する場合もあります。
この場合には、後述する断行の手続を行うことなく、明渡し完了となります。
明渡しの催告は、執行官が実際に物件に立ち入って明渡しを通告するので、賃借人に対し心理的圧力を与えることになります。
そのため、催告を受けた賃借人は明渡し断行の期日までに退去することが多いです。
4.明渡しの断行
断行日には、執行官らが改めて賃貸物件に出向きます。
今度は、実際に執行補助者が物件から荷物を運び出すことになります。
運び出した荷物は、通常、執行官が指定する保管場所に一定期間(通常は1か月程度)保管されることになります。
保管された荷物は、一定期間内に賃借人が引き取りに来ない場合、売却または廃棄されることになります。
荷物が全て運び出された後で鍵を交換し、この時点で明渡しが完了します。
5.残されたものの処分
賃借人が居室内に残した荷物等の処分方法について説明します。
1.動産執行
建物明け渡しの強制執行の場合、同時に動産執行の申立てをすることもできます。
動産執行とは、賃借人が所有する動産を差し押さえて売却し、その売却代金を回収する手続です。
賃料滞納による明け渡し請求の場合、裁判で滞納賃料についても併せて請求するのが一般的です。
そのため、明渡の判決においては、滞納賃料についても請求が認容されている場合がほとんどです。
よって、法律上は、その判決に基づいて、滞納賃料回収のための強制執行をすることも可能です。
もっとも、動産執行を申し立てる実益があるのは、物件の中に高価な財産があり、滞納家賃を回収する見込みがあるような場合に限られます。
差押えが可能なのは、法律上「差押禁止財産」に当たらない動産のみです(民事執行法 第131条)。
差押禁止財産の具体例として、生活上欠かせない必需品(衣服、寝具、家具、台所用具、一般的な家電製品等)や、事業に不可欠な器具や設備等(賃借人が事業を行っている場合)があります。
そのため、特に居住用の建物の場合、ほとんどの動産が差押え禁止動産となってしまっています。
よって、賃借人の所有物の中に高価な財産がないような場合は、あえて動産執行を申し立てる必要はないと言えます。
2.引き渡し又は売却
エアコンや冷蔵庫といった、建物とは独立している物(目的外動産)は、執行官が取り除き、これを賃借人やその親族に引き渡すことになります。
これができない場合は、執行官により売却されます。
具体的な売却手続きとして、以下のような方法があります。
1.執行官が明渡し催告の際に目的外動産を確認し、明け渡しの断行期日に売却することを公告した上で、明け渡しの断行期日に売却
2.執行官が明渡しの断行期日に、公告なく即日売却(高価な動産は不可)
3.執行官が目的外動産を保管し、明渡しの断行期日から1週間未満の日を売却期日と指定して売却
これらの目的外動産の売却代金は、執行費用に充当されます。
【注意】
弊所では、居住用物件については貸主様からのご相談・ご依頼のみをお受けしております。
居住用物件の借主様からのご相談・ご依頼(マンション・アパートを借りていらっしゃる方からの退去交渉等のご相談・ご依頼)は受け付けておりません。予めご了承ください(債務整理としてご相談をお受けすることは可能です)。
なお、テナント物件(事業用物件)については、貸主様・借主様いずれの方からもご相談・ご依頼をお受けしております。