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建物明渡しの類型 賃貸借契約とは


ここでは、建物の明渡しが問題となる事例について、類型ごとに解説します。

1.建物の明渡しが問題となる事例

 大きく分けて、1建物を有償で貸している場合(賃貸借)、2無償で貸している場合(使用貸借)、3契約関係がない場合(不法占拠)があります。

 どの類型にあたるかによって必要な手続が異なります。

(1) 賃貸借の場合

 建物を有償で貸している場合です。賃借人に義務違反(契約違反)があるか否かによって、契約終了の手続や要件が異なります。

 賃借人に賃料不払い等の義務違反がある場合、賃貸人は契約の解除をすることになります。

 ただし、賃借人からの契約の解除ができるのは、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたといえる程度に至った場合に制限されています(信頼関係破壊の法理)。

 賃貸人に義務違反がない場合、借地借家法の要件に従って更新拒絶の通知又は解約申入れをする必要があります。その際に「正当事由」が必要となります(借地借家法28条)。

(2) 使用貸借の場合

 貸主が目的物を無償で借主に使用収益させている場合がこれにあたります。

 借地借家法の適用はなく、法律関係は民法の規定に従って処理されます。

(3) 契約関係がない場合

 建物所有者と建物を占有している人間の間に法律関係がない場合です。

 いわゆる不法占拠状態になっているため、他の事例と比べて明渡しの判決を得るのが容易です。

2.賃貸借の場合

 賃貸人による明渡請求の前提として、賃借人との賃貸借契約を終了させることが必要となります。

(1) 賃借人に義務違反がある場合

 賃借人に契約上の義務違反がある場合、「賃借人と賃貸人の信頼関係を破壊している」と認められる程度に至っていれば、契約を解除することができます。

 義務違反の例として代表的なものは賃料不払いです。賃借人が賃料を滞納している場合、概ね2か月間の滞納があれば解除が認められる傾向にあります。

 その他の義務違反として、無断転貸、無断増改築、用法違反(無許可営業等)、近隣への迷惑行為があります。

 どの程度の行為が行われれば解除が認められるかは事案によります。

 特に無断転貸の場合は、賃貸人の許可を得ずに勝手に第三者に建物を使用させる行為自体の悪質性が高いことから、他の類型よりも信頼関係破壊が認められやすい傾向にあります。

(2) 賃借人に義務違反がない場合

 賃借人に義務違反がない場合は、賃貸人側からの解約は制限されます。

 期間の定めのある契約であれば更新の拒絶、期間の定めのない契約であれば解約申入れにより契約を終了させることになります。

 その際には「正当事由」が必要となります。

 「正当事由」の判断要素として、賃貸人と賃借人が建物の使用を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経緯、建物の利用状況、立退料の提供などが挙げられています(借地借家法28条)。

 実務上は、賃借人に相当額の立退料を支払うことで正当事由を補完し、明渡しの合意をする(あるいは判決を得る)ことが多いといえます。

3.使用貸借の場合

 無償の貸し借りである使用貸借においては、賃貸借契約と異なり、借地借家法は適用されません。

 民法の規定に従って法律関係が処理されます。

 使用貸借契約の終了事由として、以下のものがあります。

 ・契約時に設定された期限が到来した時(597条1項)
 ・契約時に返還期限を定めなかった場合で、目的に従った使用収益が終了した時(597条2項本文)
 ・契約時に返還期限を定めなかった場合で、使用収益に足りる期間(相当期間)が経過した時(597条2項但書)
 ・解約申入れがなされた時(597条3項)
 ・借主の死亡(599条)

 賃貸借と比べると法律上の要件はシンプルですが、使用貸借は権利関係や使用条件を明確にせずに行われる場合も多いため、解釈をめぐって争われる事例が多いと言えます。

4.不法占拠の場合

 土地が不法に占有されている場合です。「不法占有」とは法的な権利がない状態で土地や建物を占拠していることをいいます。

 不法占有の例として、賃借人が賃借権を無断で第三者に譲渡した結果、賃貸人の全く知らない第三者が建物を利用している場合や、賃貸借契約を解除したにも関わらず、元賃借人が退去せず居座っている、といった場合があります。

 この場合、占有する法的な権利がないため、他の類型よりも容易に法的な明渡しを求めることができます。

 第三者による不法占拠の場合、建物を占有をする者が別の第三者に変わってしまうことも珍しくありません。

 そのため、訴訟をする際には、「占有移転禁止の仮処分」を申し立てて、法律上の当事者を固定しておく場合が比較的多いと言えます。

 建物明渡をめぐる事案では、前提となる法律関係がどのようなものであるかにより、適用される法律や明渡しを実現するための方法が大きく異なります。

 お困りの際は是非、弁護士にご相談ください。

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