解約申入れと強制執行
ここでは、賃借人に賃料滞納等の契約違反がない場合に、建物の明渡しを求める手続の流れについて説明します。
1.更新拒絶又は解約申入れ
配達証明をつけた内容証明郵便により、賃借人に対して、更新拒絶又は解約申入れ及び解除の通知を行います。
期間の定めのある賃貸借契約の場合、期間満了日の1年前から6か月前までに更新拒絶の通知を行います。
期間の定めのない賃貸借契約の場合、解約申入れを行います。
解約申し入れから6か月後に契約は終了します。
いずれも借地借家法28条の「正当事由」が必要となります。
2.賃借人との交渉
賃借人の契約違反がない場合、まずは賃借人との合意により契約を終了させる方法(合意解約)を試みることになります。
賃借人との間で、立ち退きの時期や実費の負担等について話し合うことになります。
合意解約ができない場合は、更新拒絶や解約申入れにより契約を終了させることになります。
この場合、「正当事由」の有無が問題となります。
法律上、更新拒絶や解約申入れが有効になされたと認められるためには、「正当事由」が必要であるためです。
正当事由の判断要素としては、
・賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情
・建物の賃貸借に関する従前の経過
・建物の利用状況
・建物の現況
・財産上の給付(立退料等)
が挙げられています。
立退料については正当事由の補完的要素であるため、賃貸人がこの立退料をどの程度支払うことができるか、ということも重要となります。
賃貸人は、賃借人側の意見や事情を聞きながら、裁判になった場合に正当事由が認められるか、正当事由が認められた場合どの程度の立退料を求められる可能性があるかを検討する必要があります。
話し合いの方法としては、当事者間で話し合う場合と、裁判所の調停手続を利用する方法があります。
3.訴訟の提起
話し合いがまとまらない場合、賃貸人を原告、相手方(賃借人)を被告として、被告に対して建物の明渡しを求める訴えを提起することになります。
(1) 訴状の提出
訴えを提起するには、書面を裁判所に提出して行います。
この書面を「訴状」といいますが、訴状には、1.相手方に対して、どのような内容の判決を求めるのか(これを「請求の趣旨」といいます)、2.そのような判決を求める法的な原因事実は何か(これを「請求の原因」といいます)を簡潔かつ具体的に記載することが必要です。
賃貸人からの更新拒絶や解約申入れにより賃貸借契約が終了する場合、更新拒絶や解約申入れ有効になされたことを裏付ける事実を記載します。
この類型の事案では、賃貸人が賃借人に対し適法に更新拒絶や解約申入れを行ったことを主張しなければいけません。
すなわち、賃貸人側が「更新拒絶や解約申入れに正当事由があること」について立証する必要があります。
正当事由があると認められなければ、更新拒絶や解約申入れをしていても、契約は存続していることになり、明渡しの請求は認められません。
また、正当事由がある場合でも、それが十分であるとは言えない場合は、賃借人に対する立退料の支払いが必要となります。
そのため、賃貸人は、正当事由を基礎づける具体的な事実を説得的に記載する必要があります。
(2) 期日の指定と訴状の送達
適法な訴状が裁判所に提出されれば、裁判所は第1回の口頭弁論期日(法廷において、原告と被告が主張立証を行ったり、裁判官が証拠を調べたりする期日)を決定します。
期日の日程を原告と被告の双方に通知し、当事者を裁判所に呼び出します。
被告に対しては、裁判所から期日の呼出状と共に、訴状の副本(写し)が郵送されます。
この送達の手続により被告が訴状を受け取らないと裁判ができません。
(3) 口頭弁論期日
第1回の口頭弁論期日に、被告は訴状に書かれた請求を認めるか否かの答弁(請求の趣旨に対する答弁)と、請求原因として訴状に記載された内容が事実であるか否かの認否(請求の原因に対する認否)を記載した答弁書を提出します。
裁判所が双方の言い分を聞き、提出された証拠を検討し、正当事由があるか否かや、相当な立退料はいくらとなるかについて判断します。
(4) 判決または和解
審理の結果、解除が有効であると裁判官が判断した場合には、被告に建物の明渡しを命じる判決が言い渡されることになります。
明け渡しと引き換えに、一定額の立ち退き料の支払いを命じられる判決が出される場合も多いです。
正当事由が問題となる事案では、当事者の主張が一通り出揃った頃に、裁判官が話し合いによる解決(和解)を提案するのが一般的です。
原告と被告の間で和解が成立した場合、和解調書が作成されて裁判は終結します。
和解期日において立退料の額について話し合いがなされ、双方が合意して和解により事件が終わることが比較的多いといえます。
(5) 判決の送達と確定
判決が出されると、裁判所は原告と被告に対して、判決を送達します。
被告が、判決が送達されてから2週間以内に控訴(判決に不服があるとして、上級の裁判所に再度の審理を求めること)をしなかった場合、判決が確定します。
4.強制執行手続
正当事由が問題となる事案において、強制執行まで至ることは少ないといえます。
もっとも、判決の言渡し後も、被告が賃貸建物に居座っている場合には、強制執行を行うしかありません。
具体的には、判決に基づいて裁判所の執行官に対し、建物明渡しの強制執行の申立てをします。
申立てから1週間~10日前後で執行官が賃貸建物の被告宅を訪問し、強制執行の申立てがなされていること、1か月以内の具体的な日を強制執行の実施日と定め、これを被告に告示します(明渡しの催告)。
その日までに被告が退去していない場合には、執行官の権限で室内にある家財道具等一式を搬出し、貸室の占有を回復する措置を講じます(明渡しの断行)。
これをもって強制執行手続は終了し、建物の明渡しが完了します。
それぞれの手続きについては個別の項で詳しく説明します。
【注意】
弊所では、居住用物件については貸主様からのご相談・ご依頼のみをお受けしております。
居住用物件の借主様からのご相談・ご依頼(マンション・アパートを借りていらっしゃる方からの退去交渉等のご相談・ご依頼)は受け付けておりません。予めご了承ください(債務整理としてご相談をお受けすることは可能です)。
なお、テナント物件(事業用物件)については、貸主様・借主様いずれの方からもご相談・ご依頼をお受けしております。